Jakie są najczęstsze wytyczne FHA?
Federal Housing Administration (FHA) to oddział rządu, który zapewnia kredyty hipoteczne od zatwierdzonych pożyczkodawców. Pożyczki te są często atrakcyjne dla kredytobiorców, ponieważ wytyczne FHA mogą być łatwiejsze do spełnienia niż te narzucone przez konwencjonalne programy pożyczkowe. Niektóre obszary, w których FHA nakłada przepisy, obejmują koncesje sprzedającego, oceny zdolności kredytowej i windykację wnioskodawców lub postępowania upadłościowe. Wytyczne FHA dodatkowo określają wymogi dotyczące zaliczek, określone na podstawie ocen kredytowych i dokumentacji dochodów.
Federalna Administracja Mieszkalnictwa (FHA) to agencja rządowa utworzona przez Kongres Stanów Zjednoczonych w 1934 r. W tym czasie nastąpił poważny spadek w branży mieszkaniowej przy surowych warunkach kredytu hipotecznego i milionach pracowników budowlanych bezrobotnych. Dlatego celem FHA było promowanie własności domów i stymulowanie gospodarki.
W 1965 r. FHA stała się częścią Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD). Dziś agencja zapewnia kredyty hipoteczne dla domów jednorodzinnych i wielorodzinnych od zatwierdzonych pożyczkodawców we wszystkich 50 stanach i na każdym terytorium USA. Takie ubezpieczenie chroni pożyczkodawców przed potencjalnymi stratami, jeśli właściciel domu nie wywiąże się ze swojej pożyczki. W takim przypadku FHA wypłaca pożyczkodawcy roszczenie finansowe, zachęcając w ten sposób do zatwierdzenia wnioskodawców, którzy mogą nie kwalifikować się do tradycyjnych pożyczek.
Część odwołania w przypadku tego rodzaju pożyczki mieszkaniowej jest widoczna w procesie zatwierdzania kredytu hipotecznego przez FHA. Zasadniczo wytyczne FHA dotyczące zatwierdzania są mniej rygorystyczne niż konwencjonalne programy. Aby jednak ubiegać się o kredyt FHA, muszą zostać spełnione pewne kryteria.
W 2010 r. FHA zmniejszyła dopuszczalne ulgi dla sprzedawców z sześciu do trzech procent. Koncesje te są często wykorzystywane jako narzędzia przetargowe przy zakupie domu i generalnie idą w kierunku opłat za zamknięcie. Opłaty za ubezpieczenie i pożyczkodawcę, a także koszty ubezpieczenia właściciela domu i roczne podatki od nieruchomości mogą być uwzględnione w kwocie niezbędnej do zagwarantowania pożyczki. W związku z tym korzystanie z koncesji sprzedawcy często zmniejsza wydatki z własnej kieszeni dla nowych nabywców domów.
Sklepy kredytowe wnioskodawców są również wplecione w ogólne wytyczne FHA. Każdy wnioskodawca, którego ocena kredytowa jest wyższa niż 580, kwalifikuje się do maksymalnego finansowania, podczas gdy jeden z wynikiem od 500 do 579 zwykle otrzymuje maksymalnie 90 procent kwoty kredytu do wartości (LTV). LTV zwykle opiera się na oszacowanej wartości domu lub nieruchomości. Osoby o zdolności kredytowej poniżej 500 nie kwalifikują się do finansowania przez FHA. Należy jednak zauważyć, że indywidualni kredytodawcy mogą narzucić własne kryteria oceny zdolności kredytowej, a wielu ekspertów z branży mieszkaniowej sugeruje, że wnioskodawcy potrzebują punktów powyżej 620.
Jeżeli wnioskodawca wykaże na swoim koncie rachunki windykacyjne, FHA prawdopodobnie zbada każdą sprawę indywidualnie. Konta te nie muszą być w całości opłacane jako warunek zatwierdzenia pożyczki w niektórych przypadkach. Z drugiej strony orzeczenia sądowe często muszą być spełnione przed przyznaniem finansowania.
Bankructwo na podstawie rozdziału 7 lub 13 nie wyklucza możliwości uzyskania pożyczki przez FHA. Zgodnie z wytycznymi FHA osoby, które pomyślnie zakończyły lub kończą postępowanie, mogą nadal kwalifikować się do zatwierdzenia pożyczki. W wielu przypadkach pożyczkobiorca musi wykazać przywrócone kredyty i zdolność do zarządzania finansami.
Minimalna zaliczka wymagana przez pożyczkobiorcę będzie prawdopodobnie ustalana na podstawie jego oceny zdolności kredytowej. Osoby z wynikiem 580 lub wyższym często potrzebują 3,5 procentowej zaliczki na zatwierdzenie kredytu. Jednak osoby, których wyniki są niższe niż 580, prawdopodobnie będą potrzebować 10 procent zaliczki.
Zapewnienie dokumentacji dochodów prawdopodobnie będzie kluczową częścią procesu składania wniosku przez FHA. Bieżący dochód pożyczkobiorcy zwykle określa jego zdolność do zaciągnięcia pożyczki na uzgodnionych warunkach. W związku z tym pożyczkobiorca będzie prawdopodobnie potrzebował udokumentowanych dokumentów W-2 lub 1099 od obecnych pracodawców, a także deklaracji podatkowych za poprzedni rok. Dochód musi być również wystarczający do spełnienia lub przekroczenia minimalnych wskaźników zadłużenia do dochodu określonych w wytycznych FHA. Płatność domu nie powinna przekraczać 31 procent miesięcznego dochodu kredytobiorcy, a jego całkowite wydatki nie powinny przekraczać 43 procent.