¿Cuáles son los pros y los contras de la propiedad como clase de activos?
La propiedad como clase de activo es una de las más atractivas disponibles. La clase de activos inmobiliarios combina el potencial de apreciación de capital con flujo de efectivo consistente a través de la recolección de alquileres. Por otro lado, los inversores que compran propiedades tienen que lidiar con la relativa iliquidez de bienes raíces, así como los desafíos inherentes a la gestión de una clase de activos, que puede tener más en común con el manejo de un negocio que con otros vehículos de inversión pasiva.
Una de las ventajas clave de la propiedad como clase de activo es que ofrece el potencial de efectivo significativo. Los bonos generalmente ofrecen flujo de efectivo, aunque a tasas bajas en relación con su nivel de riesgo, y las acciones portadoras de dividendos generalmente derivan la mayor parte de su potencial de crecimiento de la apreciación de los precios en lugar de los pagos de dividendos. Sin embargo, los bienes raíces de inversión tienden a proporcionar la mayor parte de su rendimiento en forma de ingresos operativos netos (NOI). Mientras la propiedad funcione correctamente, su propietario debe disfrutar de efectivo regularven, incluso después de pagar tanto los gastos operativos como el servicio de la deuda.
Los inversores en bienes inmuebles se benefician de la capacidad de usar apalancamiento. El financiamiento de bienes raíces puede estar disponible a niveles tan altos como el 80 por ciento del precio de compra, por lo que los propietarios pueden usar la deuda para aprovechar los valores crecientes y el creciente ruido y multiplicar sus efectos positivos. Otras clases de activos, como las acciones, que ofrecen la oportunidad de usar apalancamiento, generalmente están sujetas a llamadas a corto plazo. El financiamiento de bienes raíces dura largos períodos de tiempo, lo que facilita a los inversores resistir los altibajos del mercado.
La propiedad como clase de activos también ofrece el potencial de apreciación. Aunque los bienes raíces pueden perder valor, generalmente ofrece apreciación a largo plazo a la tasa de inflación o superior. El potencial de apreciación proviene del hecho de que los bienes raíces son un activo tangible quea la escasa, porque no se está creando tierras adicionales.
La naturaleza tangible de bienes raíces también se relaciona con uno de sus principales inconvenientes: requiere gestión. Aunque es posible tomar posesión de la propiedad dentro de una estructura pasiva, la mayoría de los activos inmobiliarios deben hacer que alguien realice tareas como recolectar alquileres, pagar facturas, cuidar edificios y arrendar espacios vacantes. Esto hace que la propiedad sea mucho más difícil de poseer que los activos pasivos, como acciones y bonos.
Las acciones, los bonos y otras clases de activos en papel tienen un beneficio adicional sobre las inversiones inmobiliarias porque son líquidos. La mayoría de las inversiones en papel se pueden negociar rápidamente a muy poco costo. Sin embargo, la propiedad como clase de activos es ilíquida. La venta de propiedades por un precio justo de mercado generalmente lleva semanas o meses e implica tarifas de transacción que pueden variar del 1 por ciento al 10 por ciento. Para los inversores que necesitan poder convertir rápidamente sus activos en efectivo, los bienes raíces generalmente no sonuna buena opción.