¿Cuáles son los pros y los contras de la propiedad como clase de activo?
La propiedad como clase de activo es una de las más atractivas disponibles. La clase de activos inmobiliarios combina el potencial de revalorización del capital con un flujo de caja constante a través de la recaudación de rentas. Por otro lado, los inversores que compran propiedades tienen que lidiar con la relativa falta de liquidez de los bienes raíces, así como con los desafíos inherentes a la gestión de una clase de activos, que pueden tener más en común con la gestión de un negocio que con otros vehículos de inversión pasiva.
Una de las ventajas clave de la propiedad como clase de activo es que ofrece el potencial de un flujo de caja significativo. Los bonos generalmente ofrecen flujo de caja, aunque a tasas bajas en relación con su nivel de riesgo, y las acciones que generan dividendos generalmente derivan la mayor parte de su potencial de crecimiento de la apreciación de los precios en comparación con los pagos de dividendos. Sin embargo, los bienes inmuebles de inversión tienden a proporcionar la mayor parte de su rendimiento en forma de ingresos operativos netos (NOI). Mientras la propiedad esté funcionando correctamente, su propietario debe disfrutar de ingresos en efectivo regulares, incluso después de pagar los gastos operativos y el servicio de la deuda.
Los inversores en bienes inmuebles se benefician de la capacidad de utilizar el apalancamiento. El financiamiento de bienes raíces podría estar disponible en niveles tan altos como el 80 por ciento del precio de compra, de modo que los propietarios puedan usar la deuda para aprovechar los valores crecientes y los NOI crecientes y multiplicar sus efectos positivos. Otras clases de activos, como las acciones, que ofrecen la oportunidad de utilizar el apalancamiento suelen estar sujetas a llamadas a corto plazo. El financiamiento de bienes raíces dura largos y fijos períodos de tiempo, lo que facilita a los inversores superar los altibajos del mercado.
La propiedad como clase de activo también ofrece el potencial de apreciación. Si bien los bienes raíces pueden perder valor, generalmente ofrecen una apreciación a largo plazo igual o superior a la tasa de inflación. El potencial de apreciación proviene del hecho de que los bienes inmuebles son un activo tangible que es escaso, porque no se está creando tierra adicional.
La naturaleza tangible de los bienes raíces también se relaciona con uno de sus principales inconvenientes: requiere administración. Aunque es posible tomar posesión de la propiedad dentro de una estructura pasiva, la mayoría de los activos inmobiliarios necesitan que alguien realice tareas como cobrar alquileres, pagar facturas, cuidar edificios y arrendar espacios vacantes. Esto hace que la propiedad sea mucho más difícil de poseer que los activos pasivos como acciones y bonos.
Las acciones, los bonos y otras clases de activos en papel tienen un beneficio adicional sobre las inversiones inmobiliarias porque son líquidos. La mayoría de las inversiones en papel se pueden comercializar rápidamente a muy bajo costo. Sin embargo, la propiedad como clase de activo no es líquida. La venta de propiedades a un precio justo de mercado generalmente lleva semanas o meses e implica tarifas de transacción que pueden variar del 1 al 10 por ciento. Para los inversores que necesitan poder convertir rápidamente sus activos en efectivo, los bienes raíces generalmente no son una buena opción.