Quels sont les avantages et inconvénients de la propriété en tant que classe d'actifs?
La propriété en tant que classe d'actifs est l'une des plus attractives disponibles. La classe d'actifs immobiliers combine le potentiel de plus-value du capital avec des flux de trésorerie constants grâce à la perception des loyers. D'autre part, les investisseurs qui achètent une propriété doivent faire face à l'illiquidité relative de l'immobilier ainsi qu'aux défis inhérents à la gestion d'une classe d'actifs, qui peuvent avoir plus de points communs avec la gestion d'une entreprise qu'avec d'autres véhicules d'investissement passifs.
L'un des principaux avantages de l'immobilier en tant que classe d'actif est qu'il offre un potentiel de trésorerie important. Les obligations offrent généralement des flux de trésorerie, quoique à des taux bas par rapport à leur niveau de risque, et les actions portant dividende tirent généralement l'essentiel de leur potentiel de croissance de la hausse des prix, par opposition aux paiements de dividendes. Toutefois, l’immobilier de placement a tendance à générer la majeure partie de son rendement sous forme de revenu net d’exploitation. Tant que la propriété fonctionne correctement, son propriétaire doit bénéficier d'un revenu en espèces régulier, même après avoir payé les frais d'exploitation et le service de la dette.
Les investisseurs immobiliers bénéficient de la possibilité d’utiliser un levier financier. Le financement immobilier peut atteindre 80% du prix d’achat. Les propriétaires immobiliers peuvent donc utiliser leur dette pour tirer parti de la valeur croissante et des NOI croissants et multiplier leurs effets positifs. D'autres classes d'actifs, telles que les actions, offrant la possibilité d'utiliser un effet de levier font généralement l'objet d'appels à court terme. Le financement immobilier dure de longues périodes fixes, ce qui permet aux investisseurs de mieux supporter les hauts et les bas du marché.
La propriété en tant que classe d'actifs offre également un potentiel d'appréciation. Bien que l'immobilier puisse perdre de la valeur, il offre généralement une appréciation à long terme égale ou supérieure au taux d'inflation. Le potentiel d’appréciation provient du fait que l’immobilier est un actif tangible rare, puisqu’aucun terrain supplémentaire n’est créé.
La nature tangible de l'immobilier est également liée à l'un de ses principaux inconvénients: elle nécessite une gestion. Bien qu'il soit possible de s'approprier une propriété au sein d'une structure passive, la plupart des actifs immobiliers doivent être confiés à des tâches telles que la perception des loyers, le paiement des factures, la gestion des bâtiments et la location de locaux vacants. Cela rend la propriété beaucoup plus difficile à posséder que des actifs passifs tels que des actions et des obligations.
Les actions, obligations et autres catégories d’actifs papier présentent un avantage supplémentaire par rapport aux investissements immobiliers car ils sont liquides. La plupart des investissements en papier peuvent être négociés rapidement à très faible coût. La propriété en tant que classe d'actifs, cependant, est illiquide. La vente d'une propriété à un prix du marché équitable prend généralement des semaines ou des mois et implique des frais de transaction pouvant aller de 1% à 10%. Pour les investisseurs qui doivent pouvoir convertir rapidement leurs actifs en espèces, l'immobilier n'est généralement pas un bon choix.