Quais são os prós e os contras da propriedade como uma classe de ativos?
A propriedade como uma classe de ativos é uma das mais atrativas disponíveis. A classe de ativos imobiliários combina o potencial de valorização do capital com um fluxo de caixa consistente por meio da cobrança de aluguéis. Por outro lado, os investidores que compram imóveis precisam enfrentar a relativa falta de liquidez dos imóveis, bem como os desafios inerentes ao gerenciamento de uma classe de ativos, que podem ter mais em comum com a administração de uma empresa do que com outros veículos de investimento passivo.
Uma das principais vantagens da propriedade como uma classe de ativos é que ela oferece o potencial para um fluxo de caixa significativo. Os títulos geralmente oferecem fluxo de caixa, embora a taxas baixas em relação ao seu nível de risco, e as ações com dividendos normalmente derivam a maior parte de seu potencial de crescimento da valorização do preço, em oposição aos pagamentos de dividendos. O investimento imobiliário, no entanto, tende a fornecer a maior parte do seu retorno na forma de receita operacional líquida (NOI). Enquanto o imóvel estiver operando adequadamente, seu proprietário deverá usufruir de renda em dinheiro regular, mesmo após pagar as despesas operacionais e o serviço da dívida.
Os investidores em imóveis se beneficiam da capacidade de usar a alavancagem. O financiamento imobiliário pode estar disponível em níveis tão altos quanto 80% do preço de compra, para que os proprietários possam usar a dívida para aproveitar os valores crescentes e os NOIs crescentes e multiplicar seus efeitos positivos. Outras classes de ativos - como ações - que oferecem a oportunidade de usar alavancagem geralmente estão sujeitas a chamadas de curto prazo. O financiamento imobiliário dura por períodos longos e fixos, facilitando aos investidores enfrentar os altos e baixos do mercado.
A propriedade como uma classe de ativos também oferece o potencial de valorização. Embora os imóveis possam perder valor, geralmente oferecem valorização a longo prazo igual ou acima da taxa de inflação. O potencial de valorização vem do fato de o imóvel ser um ativo tangível que é escasso, porque não há terra adicional sendo criada.
A natureza tangível do setor imobiliário também se vincula a uma de suas principais desvantagens - requer gerenciamento. Embora seja possível se apropriar da propriedade dentro de uma estrutura passiva, a maioria dos ativos imobiliários precisa que alguém execute tarefas como arrendar aluguéis, pagar contas, cuidar de prédios e arrendar espaços vazios. Isso torna a propriedade muito mais difícil de possuir do que ativos passivos, como ações e títulos.
Ações, títulos e outras classes de ativos em papel têm um benefício adicional sobre os investimentos imobiliários por serem líquidos. A maioria dos investimentos em papel pode ser negociada rapidamente a um custo muito baixo. A propriedade como uma classe de ativos, no entanto, é ilíquida. A venda de imóveis por um preço justo de mercado geralmente leva semanas ou meses e envolve taxas de transação que podem variar de 1 a 10%. Para investidores que precisam converter rapidamente seus ativos em dinheiro, o setor imobiliário geralmente não é uma boa escolha.