Quali sono i pro e contro della proprietà come classe di attività?
La proprietà come classe di attività è una delle più interessanti disponibili. La classe di attività immobiliare combina il potenziale di apprezzamento del capitale con un flusso di cassa costante attraverso la riscossione degli affitti. D'altro canto, gli investitori che acquistano immobili devono fare i conti con la relativa illiquidità degli immobili, nonché con le sfide inerenti alla gestione di una classe di attività, che può avere più in comune con la gestione di un'attività che con altri veicoli di investimento passivi.
Uno dei principali vantaggi della proprietà come classe di attività è che offre il potenziale per un flusso di cassa significativo. Le obbligazioni in genere offrono flussi di cassa, sebbene a tassi bassi in relazione al loro livello di rischio, e le azioni con dividendi in genere derivano la maggior parte del loro potenziale di crescita dall'apprezzamento dei prezzi rispetto ai pagamenti dei dividendi. Gli investimenti immobiliari, tuttavia, tendono a fornire la maggior parte del loro rendimento sotto forma di reddito operativo netto (NOI). Finché la proprietà funziona correttamente, il suo proprietario dovrebbe godere di entrate regolari in contanti, anche dopo aver pagato sia le spese operative che il servizio di debito.
Gli investitori in proprietà immobiliari traggono vantaggio dalla capacità di utilizzare la leva finanziaria. Il finanziamento immobiliare potrebbe essere disponibile a livelli pari all'80% del prezzo di acquisto, quindi i proprietari di immobili possono utilizzare il debito per trarre vantaggio dai valori crescenti e dai NOI in crescita e moltiplicare i loro effetti positivi. Altre classi di attività - come le azioni - che offrono l'opportunità di utilizzare la leva finanziaria sono generalmente soggette a chiamate a breve termine. Il finanziamento immobiliare dura a lungo, per periodi di tempo fissi, rendendo più facile agli investitori superare gli alti e bassi del mercato.
La proprietà come classe di attività offre anche il potenziale per l'apprezzamento. Sebbene gli immobili possano perdere valore, in genere offrono un apprezzamento a lungo termine pari o superiore al tasso di inflazione. Il potenziale di apprezzamento deriva dal fatto che il settore immobiliare è un bene tangibile che è scarso, perché non viene creata alcuna terra aggiuntiva.
La natura tangibile del settore immobiliare si lega anche a uno dei suoi principali svantaggi: richiede una gestione. Sebbene sia possibile assumere la proprietà di una proprietà all'interno di una struttura passiva, la maggior parte delle attività immobiliari deve avere qualcuno che svolge compiti come riscuotere affitti, pagare bollette, prendersi cura degli edifici e affittare spazi vuoti. Ciò rende la proprietà molto più difficile da possedere rispetto ad attività passive come azioni e obbligazioni.
Azioni, obbligazioni e altre classi di attività cartacee hanno un vantaggio aggiuntivo rispetto agli investimenti immobiliari perché sono liquidi. La maggior parte degli investimenti in carta può essere scambiata rapidamente a costi molto bassi. La proprietà come classe di attività, tuttavia, è illiquida. La vendita di immobili a un prezzo equo di mercato richiede in genere settimane o mesi e comporta commissioni di transazione che possono variare dall'1% al 10%. Per gli investitori che devono essere in grado di convertire rapidamente le proprie attività in contanti, gli immobili in genere non sono una buona scelta.