¿Qué es un certificado de venta?
Un certificado de venta es un documento emitido por el tribunal otorgado al licitador ganador en una subasta de ejecución hipotecaria. Este tipo de certificados son elementos únicos de la ley de los Estados Unidos, y los términos y condiciones de emisión de un certificado de venta generalmente varían según el estado. En casi todos los casos, un certificado de venta autoriza al portador a tomar posesión de la propiedad nombrada a partir de una fecha determinada. La forma en que se calcula esa fecha, así como los términos y condiciones que deben cumplirse antes de que un certificado pueda convertirse en una escritura, generalmente son cuestiones de derecho local.
Las hipotecas son formas populares para que las personas financien la compra de una vivienda. Son esencialmente préstamos a largo plazo, reembolsables en cuotas mensuales. En una situación hipotecaria, el prestamista hipotecario, generalmente un banco u otra institución financiera, proporciona el dinero por adelantado para comprar la casa a cambio de un derecho de retención sobre el título. Si se pierden los pagos, el prestamista puede ejecutar una ejecución hipotecaria para recuperar el resto de su inversión inicial. Vender la propiedad hipotecada en una ejecución hipotecaria es una forma para que un prestamista recaude estos fondos.
Las ventas de ejecución hipotecaria generalmente son realizadas por los tribunales o por un sheriff del condado estrechamente relacionado con los tribunales. La mayoría de las veces, la venta es en subasta pública. El mejor postor generalmente debe poder pagar el precio de la oferta ganadora en efectivo al momento de la subasta, o dentro de un período finito de tiempo posterior. Si el postor presenta el dinero para respaldar su oferta, se le expide un certificado de venta.
El certificado generalmente no da derecho al licitador a tomar posesión inmediata de las instalaciones, ni establece la propiedad como lo haría una escritura o título de propiedad. Más bien, simplemente indica que la propiedad ha sido vendida y que el oferente es el primero en la línea para reclamarla. El oferente generalmente debe esperar hasta que el tribunal y el deudor hipotecario resuelvan los términos finales de la transferencia para asumir la propiedad física. Documentos legales que solidifiquen que la propiedad vendrá una vez que se hayan realizado esos acuerdos.
Un certificado de título puede, en algunos lugares, ser superado por el derecho de redención del propietario original. Algunos estados otorgan a los propietarios originales una cierta cantidad de tiempo después de una ejecución hipotecaria para remediar el problema, y obtienen el dinero para pagar el deudor hipotecario. Esto se conoce como un "derecho de redención". No todos los estados tienen derechos de redención, pero en aquellos que sí lo tienen, el tiempo de gracia puede durar desde unas pocas semanas hasta algunos años. Un largo derecho de rescate puede hacer que poseer un certificado de venta sea una inversión arriesgada.
Es importante distinguir un certificado de venta de un certificado de venta minorista, que corresponde a impuestos, y una factura de venta, que corresponde a la transferencia directa de propiedad. Los certificados de venta minorista son emitidos por minoristas, principalmente concesionarios de automóviles, en el punto de venta. Por lo general, están diseñados para demostrar que el impuesto sobre las ventas se pagó sobre el precio de compra. Una factura de venta es esencialmente un instrumento de transferencia de título a través del cual un propietario transfiere la propiedad directa a otro al transmitir el título de propiedad. Los certificados de venta, por otro lado, son exclusivos del espacio de hipotecas y ejecuciones hipotecarias.