Wat is een verkoopcertificaat?
Een verkoopcertificaat is een door de rechtbank uitgegeven document dat aan de winnende bieder wordt toegekend tijdens een veiling van hypotheekafscherming. Dit soort certificaten zijn unieke elementen van de Amerikaanse wetgeving en de uitgavevoorwaarden van een verkoopcertificaat verschillen meestal per staat. In bijna alle gevallen geeft een verkoopbewijs de houder het recht om het genoemde eigendom in bezit te nemen vanaf een bepaalde datum. Hoe die datum wordt berekend, evenals eventuele voorwaarden waaraan moet worden voldaan voordat een certificaat kan worden omgezet in een akte, zijn typisch lokale wetgeving.
Hypotheken zijn populaire manieren voor mensen om de aankoop van een huis te financieren. Het zijn in wezen langlopende leningen, terug te betalen in maandelijkse termijnen. In een hypotheek situatie verstrekt de hypotheekverstrekker, meestal een bank of andere financiële instelling, het geld vooraf om het huis te kopen in ruil voor een retentierecht op de titel. Als betalingen worden gemist, kan de kredietgever afschermen om de rest van zijn initiële investering terug te verdienen. De verkoop van het onroerend goed in een executieverkoop is een manier voor een geldschieter om deze fondsen aan te trekken.
Verkoop van executies wordt meestal uitgevoerd door de rechtbanken of door een sheriff van de provincie die nauw verbonden is met de rechtbanken. Meestal vindt de verkoop plaats via een openbare veiling. De hoogste bieder moet meestal de winnende biedprijs contant kunnen betalen op het moment van de veiling, of binnen een eindige periode daarna. Als de bieder het geld verzint om zijn bod te ondersteunen, krijgt hij een verkoopcertificaat.
Het certificaat geeft de bieder meestal niet het recht om het pand onmiddellijk in bezit te nemen, noch vestigt het eigendom zoals een akte of landtitel. Het geeft veeleer aan dat het onroerend goed is verkocht en dat de bieder als eerste in de rij staat om het te claimen. De bieder moet meestal wachten tot de rechtbank en de hypotheekgever de definitieve voorwaarden voor de overdracht hebben vastgesteld om fysiek eigendom te verkrijgen. Juridische documenten die staven dat eigendom zal komen zodra deze schikkingen zijn gemaakt.
Een certificaat van eigendom kan op sommige plaatsen worden overwonnen door het recht van verzilvering van de oorspronkelijke eigenaar. Sommige staten geven originele eigenaren een bepaalde tijd na een afscherming om het probleem op te lossen, en komen met het geld om de hypotheekgever terug te betalen. Dit staat bekend als een 'recht op verlossing'. Niet alle staten hebben rechten op verlossing, maar in die landen kan de hoeveelheid respijttijd variëren van een paar weken tot een paar jaar. Een langdurig recht op terugbetaling kan het bezit van een verkoopcertificaat tot een riskante investering maken.
Het is belangrijk om een certificaat van verkoop te onderscheiden van een certificaat van detailhandel, dat betrekking heeft op belastingen, en een factuur van verkoop, die betrekking heeft op directe eigendomsoverdracht. Certificaten van detailhandel worden uitgegeven door detailhandelaren, voornamelijk autodealers, op het verkooppunt. Ze zijn meestal bedoeld om te bewijzen dat over de aankoopprijs omzetbelasting is betaald. Een koopbrief is in wezen een eigendomsoverdrachtinstrument waarmee een eigenaar het eigendomsrecht volledig overdraagt aan een ander door de eigendom van het onroerend goed door te geven. Anderzijds zijn verkoopcertificaten uniek voor de hypotheek- en executieruimte.