¿Qué es un multiplicador de renta bruta?
El multiplicador de renta bruta es una medida utilizada por profesionales de bienes raíces para juzgar la rentabilidad de las propiedades de renta que generan ingresos. Se calcula tomando el precio de venta de la propiedad y dividiéndolo por el ingreso potencial de alquiler de la propiedad. Este valor se puede calcular a nivel mensual o anual y se utiliza para evaluar las propiedades en un área con aquellas en el mismo área. Al comparar el multiplicador de renta bruta, o GRM, de dos propiedades, la propiedad con el GRM más bajo tiene más potencial de ganancias.
Los inversores en bienes raíces necesitan saber si obtienen un buen valor del capital que invierten en propiedades. Como tal, necesitan algún tipo de factor determinante para decidir sobre el valor relativo de las propiedades en la misma área. Si bien tiene algunas limitaciones, el multiplicador de la renta bruta es un buen indicador porque les da a los inversores una idea rápida de lo rentable que puede ser una propiedad de alquiler específica.
Como ejemplo de cómo calcular el multiplicador de renta bruta, imagine que un inversor inmobiliario se dirige a un edificio de apartamentos que tiene un precio de venta de $ 400,000 dólares estadounidenses (USD). Para esa propiedad, el ingreso que se obtendría en un solo mes si todas las habitaciones estuvieran ocupadas, también conocido como ingreso bruto de alquiler, es de $ 8,000 USD. Para calcular el GRM, los $ 8,000 USD se dividen en los $ 400,000 USD. El valor resultante de 50 es el GRM mensual para esa propiedad.
Tomado a su valor nominal, el multiplicador de renta bruta es una forma rápida de juzgar las propiedades en la misma área entre sí. Una propiedad con un GRM más bajo que otra propiedad podría considerarse la más rentable de las dos. Sin embargo, hay limitaciones para este juicio rápido. Por ejemplo, GRM no tiene en cuenta los diferentes gastos operativos de distintas propiedades, ni tiene en cuenta los totales de vacantes en la ecuación. Ambos problemas podrían afectar significativamente la rentabilidad.
Utilizado en reversa, el multiplicador de renta bruta puede ayudar a un inversionista a juzgar el valor razonable de una propiedad en renta. Por ejemplo, imagine que el ingreso bruto potencial de alquiler de una propiedad por un mes es de $ 5,000 USD, y el GRM promedio para propiedades en el área circundante es 60. Un inversor puede invertir la ecuación GRM y multiplicar 60 por $ 5,000 USD, llegando a $ 300,000 USD. Por lo tanto, $ 300,000 es una estimación del valor de la propiedad, y el inversionista puede juzgar este total contra el precio de venta del vendedor para ver si vale la pena comprar la propiedad.