O que é um multiplicador de aluguel bruto?
O multiplicador bruto de aluguel é uma medida usada por profissionais do setor imobiliário para avaliar a rentabilidade dos imóveis para aluguel com geração de renda. É calculado tomando o preço de venda do imóvel e dividindo-o pela receita potencial de aluguel do imóvel. Esse valor pode ser calculado em um nível mensal ou anual e é usado para avaliar propriedades em uma área com aquelas na mesma área. Ao comparar o multiplicador bruto de aluguel (GRM) de duas propriedades, a propriedade com o GRM mais baixo tem mais potencial de lucro.
Os investidores no setor imobiliário precisam saber se estão obtendo um bom valor do capital que investem em propriedades. Como tal, eles precisam de algum tipo de fator determinante para decidir sobre o valor relativo das propriedades na mesma área. Embora tenha algumas limitações, o multiplicador bruto de aluguel é uma boa medida, pois fornece aos investidores uma idéia rápida de quão lucrativa uma propriedade específica de aluguel pode ser.
Como um exemplo de como calcular o multiplicador bruto de aluguel, imagine que um investidor imobiliário almeje um prédio de apartamentos que tenha um preço de venda de US $ 400.000. Para essa propriedade, a renda que seria obtida em um único mês se todos os quartos estivessem ocupados, também conhecida como receita bruta de aluguel, é de US $ 8.000. Para calcular o GRM, os US $ 8.000 são divididos nos US $ 400.000. O valor resultante de 50 é o GRM mensal dessa propriedade.
Considerado pelo valor nominal, o multiplicador bruto de aluguel é uma maneira rápida de julgar propriedades na mesma área umas contra as outras. Uma propriedade com um GRM menor que outra propriedade pode ser considerada a mais rentável das duas. Existem limitações para esse julgamento rápido, no entanto. Por exemplo, o GRM não leva em consideração as diferentes despesas operacionais de propriedades distintas, nem considera os totais de vagas na equação. Ambos os problemas podem afetar significativamente a lucratividade.
Utilizado de forma inversa, o multiplicador bruto de aluguel pode ajudar um investidor a avaliar o valor justo de um imóvel alugado. Por exemplo, imagine que a renda bruta potencial de uma propriedade por um mês seja de US $ 5.000 e a média de GRM para propriedades na área circundante é 60. Um investidor pode inverter a equação de GRM e multiplicar 60 por US $ 5.000, chegando a US $ 300.000. Assim, US $ 300.000 são uma estimativa do valor da propriedade, e o investidor pode avaliar esse total com base no preço pedido pelo vendedor para ver se vale a pena comprar a propriedade.