Qu'est-ce qu'un multiplicateur de loyer brut?

Le multiplicateur de loyer brut est une mesure utilisée par les professionnels de l'immobilier pour juger de la rentabilité des immeubles locatifs générant des revenus. Il est calculé en prenant le prix de vente de la propriété et en le divisant par les revenus locatifs potentiels de la propriété. Cette valeur peut être calculée au niveau mensuel ou annuel et sert à évaluer les propriétés situées dans une zone et celles situées dans la même zone. Lorsque l'on compare le multiplicateur de loyer brut, ou GRM, de deux propriétés, la propriété dont le GRM est le plus faible a plus de potentiel de profit.

Les investisseurs immobiliers ont besoin de savoir s’ils tirent une bonne valeur du capital qu’ils investissent dans des propriétés. En tant que tels, ils ont besoin d’une sorte de facteur déterminant pour décider de la valeur relative des propriétés situées dans la même zone. Bien qu'il comporte certaines limites, le multiplicateur de loyer brut est un bon indicateur, car il donne aux investisseurs une idée rapide de la rentabilité d'un bien locatif spécifique.

Comme exemple de calcul du multiplicateur de loyer brut, imaginons qu'un investisseur immobilier cible un immeuble d'appartements dont le prix de vente est de 400 000 dollars américains (USD). Pour cette propriété, le revenu qui serait gagné en un seul mois si toutes les chambres étaient occupées, également appelé revenu locatif brut, est de 8 000 USD. Pour calculer le GRM, les 8 000 USD sont divisés en 400 000 USD. La valeur résultante de 50 est le GRM mensuel de cette propriété.

Pris à sa valeur nominale, le multiplicateur de loyer brut est un moyen rapide de juger des propriétés situées dans la même zone les unes par rapport aux autres. Une propriété détenant un GRM inférieur à une autre propriété pourrait être considérée comme la plus rentable des deux. Il y a cependant des limites à ce jugement rapide. Par exemple, GRM ne prend pas en compte les dépenses d’exploitation différentes de propriétés distinctes, ni ne tient compte des totaux des postes vacants dans l’équation. Ces deux problèmes pourraient affecter de manière significative la rentabilité.

Utilisé à l'inverse, le multiplicateur de loyer brut peut aider un investisseur à évaluer la juste valeur d'un bien locatif. Par exemple, imaginons que les revenus locatifs bruts potentiels d'une propriété pour un mois soient de 5 000 USD et que le GRM moyen des propriétés situées dans les environs soit de 60. Un investisseur peut inverser l'équation GRM et multiplier par 60 le montant de 5 000 USD pour atteindre 300 000 USD. Ainsi, 300 000 USD représentent une estimation de la valeur de la propriété. L’investisseur peut alors juger ce total par rapport au prix demandé par le vendeur pour déterminer si la propriété en vaut la peine.