Co to jest mnożnik czynszu brutto?
Mnożnik czynszu brutto to miara stosowana przez profesjonalistów z branży nieruchomości do oceny rentowności generujących dochód nieruchomości na wynajem. Oblicza się go, biorąc cenę sprzedaży nieruchomości i dzieląc ją przez potencjalny dochód z wynajmu nieruchomości. Wartość tę można obliczyć na poziomie miesięcznym lub rocznym i służy ona do oceny nieruchomości w jednym obszarze z nieruchomościami w tym samym obszarze. Porównując mnożnik czynszu brutto (GRM) dwóch nieruchomości, nieruchomość o niższym GRM ma większy potencjał zysku.
Inwestorzy nieruchomości muszą wiedzieć, czy uzyskują dobrą wartość z kapitału, który inwestują w nieruchomości. W związku z tym potrzebują pewnego rodzaju czynnika decydującego o względnej wartości właściwości w tym samym obszarze. Chociaż ma pewne ograniczenia, mnożnik czynszu brutto jest dobrym miernikiem, ponieważ daje inwestorom szybki pogląd na temat opłacalności konkretnej nieruchomości na wynajem.
Jako przykład tego, jak obliczyć mnożnik czynszu brutto, wyobraź sobie, że inwestor nieruchomości celuje w budynek mieszkalny, którego cena sprzedaży wynosi 400 000 USD. W przypadku tej nieruchomości dochód, który zostałby uzyskany w ciągu jednego miesiąca, gdyby wszystkie pokoje były zajęte, znany również jako dochód z czynszu brutto, wynosi 8 000 USD. Aby obliczyć GRM, 8 000 USD dzieli się na 400 000 USD. Wynikowa wartość 50 to miesięczny GRM dla tej nieruchomości.
Biorąc pod uwagę wartość nominalną, mnożnik czynszu brutto to szybki sposób na porównanie nieruchomości w tym samym obszarze. Nieruchomość posiadająca GRM niższą niż inna nieruchomość może być uznana za bardziej opłacalną z tych dwóch. Są jednak ograniczenia tego szybkiego osądu. Na przykład GRM nie bierze pod uwagę różnych kosztów operacyjnych poszczególnych nieruchomości, ani nie uwzględnia w równaniu sum pustostanów. Oba te problemy mogą znacząco wpłynąć na rentowność.
Zastosowany odwrotnie mnożnik czynszu brutto może pomóc inwestorowi ocenić wartość godziwą wynajmowanej nieruchomości. Na przykład wyobraź sobie, że potencjalny dochód z wynajmu brutto nieruchomości za miesiąc wynosi 5000 USD, a średni GRM dla nieruchomości w okolicy wynosi 60. Inwestor może odwrócić równanie GRM i pomnożyć 60 przez 5000 USD, osiągając 300 000 USD. Zatem 300 000 USD jest szacunkową wartością nieruchomości, a inwestor może ocenić tę sumę na podstawie ceny sprzedaży sprzedającego, aby sprawdzić, czy nieruchomość jest warta zakupu.