Co je multiplikátor hrubého nájemného?
Násobitel hrubého nájemného je míra používaná realitními profesionály k posouzení ziskovosti nájemních nemovitostí produkujících příjmy. Vypočítá se na základě prodejní ceny nemovitosti a vydělením potenciálním příjmem z pronájmu nemovitosti. Tuto hodnotu lze vypočítat na měsíční nebo roční úrovni a používá se k posouzení vlastností v jedné oblasti s vlastnostmi ve stejné oblasti. Při porovnání multiplikátoru hrubého nájemného (GRM) dvou nemovitostí má nemovitost s nižším GRM větší potenciál pro zisk.
Investoři do nemovitostí musí vědět, zda získávají dobrou hodnotu z kapitálu, který investují do nemovitostí. Proto potřebují nějaký určující faktor, aby mohli rozhodnout o relativní hodnotě vlastností ve stejné oblasti. Přestože má určitá omezení, multiplikátor hrubého nájemného je dobrá měřící tyč, protože investorům poskytuje rychlou představu o tom, jak ziskový může být konkrétní nájemní majetek.
Jako příklad, jak vypočítat multiplikátor hrubého nájemného, si představte, že realitní investor zacílí na bytový dům, který má prodejní cenu 400 000 USD (USD). U této nemovitosti je příjem, který by se získal za jediný měsíc, pokud by byly obsazeny všechny místnosti, také známý jako hrubý příjem z pronájmu, 8 000 USD. Pro výpočet GRM je částka 8 000 USD rozdělena na 400 000 USD. Výsledná hodnota 50 je měsíční GRM pro tuto vlastnost.
Zjednodušeně řečeno, multiplikátor hrubého nájemného je rychlý způsob, jak posoudit vlastnosti ve stejné oblasti proti sobě. Majetek, který má GRM nižší než jiná nemovitost, lze považovat za výhodnější z těchto dvou. Tento rychlý úsudek však má určitá omezení. GRM například nezohledňuje rozdílné provozní náklady odlišných vlastností, ani nezohledňuje součty volných míst do rovnice. Oba tyto problémy by mohly významně ovlivnit ziskovost.
V opačném případě může multiplikátor hrubého nájemného pomoci investorovi posoudit reálnou hodnotu nájemní nemovitosti. Představte si například, že potenciální hrubý příjem z pronájmu za měsíc je 5 000 USD a průměrný GRM pro nemovitosti v okolí je 60. Investor může převrátit GRM rovnici a vynásobit 60 o 5 000 USD, přičemž dosáhne 300 000 USD. 300 000 $ je tedy odhadem hodnoty nemovitosti a investor může tento součet posoudit na základě ceny prodávajícího, aby zjistil, zda nemovitost stojí za koupi.