Che cos'è un moltiplicatore lordo dell'affitto?
Il moltiplicatore dell'affitto lordo è una misura utilizzata dai professionisti del settore immobiliare per valutare la redditività degli immobili in affitto che generano reddito. Viene calcolato prendendo il prezzo di vendita dell'immobile e dividendolo per il potenziale reddito locativo dell'immobile. Questo valore può essere calcolato a livello mensile o annuale e viene utilizzato per valutare le proprietà in un'area con quelle nella stessa area. Quando si confronta il moltiplicatore dell'affitto lordo, o GRM, di due proprietà, la proprietà con il GRM inferiore ha un maggiore potenziale di profitto.
Gli investitori nel settore immobiliare devono sapere se stanno ottenendo un buon valore dal capitale che investono in immobili. Pertanto, hanno bisogno di una sorta di fattore determinante per decidere il valore relativo delle proprietà nella stessa area. Sebbene abbia alcune limitazioni, il moltiplicatore dell'affitto lordo è un buon metro di misurazione perché offre agli investitori una rapida idea di quanto possa essere redditizio un immobile in affitto specifico.
Come esempio di come calcolare il moltiplicatore dell'affitto lordo, immagina che un investitore immobiliare si rivolga a un condominio che ha un prezzo di vendita di $ 400.000 dollari statunitensi (USD). Per quella proprietà, il reddito che verrebbe guadagnato in un solo mese se tutte le stanze fossero occupate, noto anche come reddito lordo per l'affitto, è di $ 8.000 USD. Per calcolare il GRM, $ 8.000 USD sono divisi in $ 400.000 USD. Il valore risultante di 50 è il GRM mensile per quella proprietà.
Preso al valore nominale, il moltiplicatore dell'affitto lordo è un modo rapido per giudicare le proprietà nella stessa area l'una rispetto all'altra. Una proprietà in possesso di un GRM inferiore a un'altra proprietà potrebbe essere considerata la più redditizia delle due. Ci sono limiti a questo rapido giudizio, però. Ad esempio, GRM non tiene conto delle diverse spese operative di proprietà distinte, né tiene conto dei totali di posti vacanti nell'equazione. Entrambi questi problemi potrebbero influire in modo significativo sulla redditività.
Utilizzato al contrario, il moltiplicatore dell'affitto lordo può aiutare un investitore a valutare il valore equo di un immobile in affitto. Ad esempio, immagina che il potenziale reddito locativo lordo di una proprietà per un mese sia di $ 5.000 USD e che il GRM medio per le proprietà nell'area circostante sia 60. Un investitore può invertire l'equazione GRM e moltiplicare 60 per $ 5.000 USD, arrivando a $ 300.000 USD. Pertanto, $ 300.000 è una stima del valore della proprietà e l'investitore può giudicare questo totale rispetto al prezzo richiesto dal venditore per vedere se la proprietà vale la pena acquistare.