¿Qué es un depósito hipotecario?
Un depósito hipotecario es la cantidad de dinero que un comprador paga en efectivo por una casa, y el resto del dinero lo proporciona la compañía hipotecaria como préstamo. La relación entre el depósito hipotecario y el precio total de compra se conoce como la relación préstamo-valor. El mercado de préstamos ha oscilado históricamente de un lado a otro para tratar de encontrar la proporción correcta. Si es demasiado alto, los compradores potenciales de viviendas encuentran más difícil recaudar el efectivo necesario; por el contrario, si es demasiado bajo, los prestamistas tienen un mayor riesgo de perder si el prestatario no paga.
Los conceptos básicos de un depósito hipotecario son simples. Si un comprador de vivienda desea una hipoteca para una propiedad de $ 100,000 dólares estadounidenses (USD) y el prestamista hipotecario requiere un depósito del 15%, entonces el préstamo es de $ 85,000 (USD) y el comprador proporciona los $ 15,000 restantes (USD). Esta configuración se puede describir de dos maneras: una relación préstamo-valor del 15% o una hipoteca del 85%.
Recaudar efectivo para el depósito de la hipoteca puede ser una de las partes más difíciles de comprar una primera casa. Esto se debe a que muchos prestatarios viven en alojamientos alquilados antes de comprar, lo que significa que el alquiler consume gran parte de sus ingresos y dificulta el ahorro de dinero. Los afortunados compradores de vivienda por primera vez pueden pedir prestado el efectivo para el depósito de los padres u otros familiares.
Puede parecer que a los prestamistas les iría mejor exigiendo un depósito más bajo porque esto es más atractivo para los prestatarios y porque significa que el interés total pagado por el préstamo será mayor. Sin embargo, existen dos desventajas principales para los depósitos más bajos, que hacen que muchos prestamistas prefieran requerir depósitos más grandes. La primera razón es que los prestatarios que han ahorrado un depósito mayor pueden parecer más responsables financieramente y, por lo tanto, más propensos a pagar. Irónicamente, la segunda razón involucra a los prestatarios que no pagan, o más bien no pueden, pagar el préstamo.
Cuanto menor sea el depósito, menor será la brecha inicial entre el valor de la vivienda y el dinero que el prestatario debe. Cuanto menor es esta brecha, mayor es el riesgo de que las fluctuaciones del mercado inmobiliario signifiquen que el valor de mercado de la casa caiga por debajo de la cantidad que aún queda en la hipoteca, particularmente en el caso de una hipoteca de reembolso de intereses, una situación conocida como patrimonio negativo. Esto crea el riesgo de que el propietario no pueda mudarse, ya que el precio de venta no aumentará lo suficiente como para liquidar la hipoteca. También crea el riesgo de que si el prestamista se ve obligado a ejecutar una hipoteca, la venta de la vivienda no recaudará suficiente efectivo para recuperar el préstamo pendiente.
A pesar de estos riesgos, algunos prestamistas han requerido depósitos bajos de tan solo 5%. Otros han ofrecido hipotecas del 100%, lo que significa que no se requiere depósito, mientras que algunos incluso ofrecieron préstamos de más del 100%, lo que significa que el prestamista pagó el precio total de la compra y luego prestó algo de dinero extra al prestatario. A raíz de la crisis financiera que comenzó en 2007 y 2008 y fue provocada por valores basados en hipotecas vinculados a préstamos que tenían una alta tasa de incumplimiento, la mayoría de los prestamistas dejaron de ofrecer dichos préstamos.