Co je to hypoteční vklad?
Vklad hypotéky je částka peněz, kterou kupující domů platí v hotovosti za dům, přičemž zbývající část peněz poskytuje hypoteční společnost jako půjčku. Vztah mezi hypotečním vkladem a celkovou kupní cenou se nazývá poměr půjčky k hodnotě. Úvěrový trh se historicky pohyboval tam a zpět, aby se pokusil najít správný poměr. Pokud je příliš vysoká, je pro potenciální kupce domů obtížnější získat potřebné peníze; naopak, je-li příliš nízká, je věřitelům vystaveno zvýšené riziko ztráty v případě selhání dlužníka.
Základy hypotečního vkladu jsou jednoduché. Pokud chce kupující domů hypotéku na nemovitost ve výši 100 000 USD (USD) a hypoteční věřitel vyžaduje vklad ve výši 15%, půjčka je za 85 000 USD (USD) a kupující poskytuje zbývajících 15 000 USD (USD). Toto nastavení lze popsat dvěma způsoby: poměr půjčky k hodnotě 15% nebo hypotéku 85%.
Získání hotovosti na hypoteční vklad může být jednou z nejtěžších částí nákupu prvního domu. Důvodem je, že mnoho dlužníků žije před pronajímáním v pronajatém ubytování, což znamená, že nájemné spotřebovává spoustu svých příjmů a je obtížné šetřit peníze. Štěstí, že první kupci domů si mohou půjčit hotovost na vklad od rodičů nebo jiných příbuzných.
Může se zdát, že by věřitelé dokázali lépe, kdyby vyžadovali nižší vklad, protože to je pro dlužníky atraktivnější a protože to znamená, že celkový úrok zaplacený z půjčky bude vyšší. Existují však dvě hlavní nevýhody nižších vkladů, díky nimž mnozí věřitelé raději vyžadují větší vklad. Prvním důvodem je to, že dlužníci, kteří si uložili větší vklad, se mohou zdát finančně odpovědnější, a tedy s větší pravděpodobností splácet. Je ironií, že druhým důvodem jsou dlužníci, kteří půjčku splácí, nebo ji spíše nemohou splácet.
Čím menší je vklad, tím menší je počáteční mezera mezi hodnotou domu a penězi, které dlužník dluží. Čím je tato mezera menší, tím větší je riziko, že fluktuace na trhu s bydlením znamenají, že tržní hodnota domu klesne pod částku, která ještě zbývá na hypotéce, zejména v případě hypotéky splácené pouze úroky, což je situace známá jako negativní kapitál. To vytváří riziko, že se majitel domu nebude moci přestěhovat, protože prodejní cena se nezvýší natolik, aby vypořádala hypotéku. To také vytváří riziko, že pokud je věřitel nucen vyloučit, prodej domu nezíská tolik peněz, aby získal zpět nesplacenou půjčku.
Navzdory těmto rizikům někteří věřitelé požadují nízké vklady až 5%. Jiní nabízejí 100% hypotéku, což znamená, že není vyžadován žádný vklad, zatímco někteří dokonce nabízejí půjčky o více než 100%, což znamená, že věřitel zaplatil celou kupní cenu a poté půjčil nějaké další peníze dlužníkovi. V důsledku finanční krize, která začala v letech 2007 a 2008 a byla zapříčiněna hypotečními cennými papíry spojenými s úvěry s vysokou mírou selhání, většina věřitelů tyto úvěry přestávala nabízet.