Qu'est-ce qu'un dépôt hypothécaire?
Un dépôt hypothécaire est la somme d'argent qu'un acheteur à la maison paie en espèces pour une maison, le reste de l'argent étant fourni par la société de prêt hypothécaire sous forme de prêt. La relation entre le dépôt hypothécaire et le prix d’achat total est appelée ratio prêt / valeur. Le marché des prêts a toujours fluctué pour essayer de trouver le bon ratio. S'il est trop élevé, les acheteurs potentiels ont plus de difficultés à réunir les fonds nécessaires. à l'inverse, s'il est trop bas, les prêteurs courent un risque accru de perdre si l'emprunteur fait défaut.
Les bases d'un dépôt hypothécaire sont simples. Si un acheteur de maison veut une hypothèque pour une propriété de 100 000 USD et que le prêteur hypothécaire exige un dépôt de 15%, le prêt est de 85 000 USD et l’acheteur fournit les 15 000 USD restants. Cette configuration peut être décrite de deux manières: un ratio prêt / valeur de 15% ou une hypothèque de 85%.
L'augmentation de l'argent pour le dépôt hypothécaire peut être l'un des aspects les plus difficiles de l'achat d'une première maison. En effet, de nombreux emprunteurs vivent dans un logement loué avant d’acheter, ce qui signifie que le loyer absorbe une grande partie de leurs revenus et rend difficile l’économie d’argent. Les acheteurs d'une première maison fortunés peuvent emprunter de l'argent à leurs parents ou à d'autres membres de la famille pour le dépôt.
Il peut sembler que les prêteurs feraient mieux en exigeant un dépôt moins élevé, car cela est plus attrayant pour les emprunteurs et parce que cela signifie que le total des intérêts payés sur le prêt sera plus élevé. La réduction des dépôts présente toutefois deux inconvénients principaux, ce qui incite de nombreux prêteurs à exiger des dépôts plus importants. La première raison est que les emprunteurs qui ont économisé un dépôt plus important peuvent sembler plus responsables financièrement et donc plus susceptibles de rembourser. Ironiquement, la deuxième raison concerne les emprunteurs qui ne remboursent pas ou ne peuvent pas rembourser leur prêt.
Plus le dépôt est petit, plus l'écart initial entre la valeur de la maison et l'argent que l'emprunteur doit être réduit est faible. Plus cet écart est faible, plus le risque de fluctuation du marché immobilier est grand, plus la valeur marchande de la maison chute en deçà du montant restant sur l'hypothèque, en particulier dans le cas d'une hypothèque à taux d'intérêt seulement, situation connue sous le nom d'équité négative. Cela crée un risque que le propriétaire ne puisse pas déménager, le prix de vente ne augmentant pas suffisamment pour régler l'hypothèque. Cela crée également le risque que, si le prêteur est forcé de saisir, la vente de la maison ne permettra pas de réunir suffisamment d’argent pour récupérer le prêt en cours.
Malgré ces risques, certains prêteurs ont exigé des dépôts peu élevés, ne dépassant pas 5%. D'autres ont proposé des hypothèques à 100%, ce qui signifie qu'aucun dépôt n'est requis, alors que d'autres ont même proposé des emprunts supérieurs à 100%, ce qui signifie que le prêteur a payé le prix d'achat total et a ensuite prêté de l'argent supplémentaire à l'emprunteur. À la suite de la crise financière qui a débuté en 2007 et 2008 et a été déclenchée par des titres hypothécaires liés à des prêts présentant un taux de défaut élevé, la plupart des prêteurs ont cessé d'offrir de tels prêts.