Was ist eine Hypothek?
Eine Hypothek ist der Geldbetrag, den ein Käufer von Eigenheimen in bar für ein Eigenheim zahlt. Der Rest des Geldes wird von der Hypothekenbank als Darlehen zur Verfügung gestellt. Das Verhältnis zwischen der Hypothek und dem Gesamtkaufpreis wird als Beleihungsquote bezeichnet. Der Kreditmarkt hat sich historisch hin und her bewegt, um das richtige Verhältnis zu finden. Wenn es zu hoch ist, fällt es potenziellen Eigenheimkäufern schwerer, das nötige Bargeld zu beschaffen. Ist sie hingegen zu niedrig, besteht für die Kreditgeber ein erhöhtes Verlustrisiko, wenn der Kreditnehmer ausfällt.
Die Grundlagen einer Hypothek sind einfach. Wenn ein Käufer von Eigenheimen eine Hypothek für eine Immobilie im Wert von 100.000 US-Dollar (USD) wünscht und der Hypothekengeber eine Anzahlung von 15% verlangt, beträgt der Kredit 85.000 US-Dollar (USD) und der Käufer die restlichen 15.000 US-Dollar (USD). Diese Einrichtung kann auf zwei Arten beschrieben werden: eine 15% -ige Beleihungsquote oder eine 85% -ige Hypothek.
Das Geld für die Hypothek Kaution zu sammeln, kann eine der schwierigsten Aufgaben beim Kauf eines ersten Eigenheims sein. Dies liegt daran, dass viele Kreditnehmer vor dem Kauf in Mietwohnungen leben, was bedeutet, dass die Miete einen großen Teil ihres Einkommens aufzehrt und es schwierig macht, Geld zu sparen. Glückliche Käufer von Eigenheimen können das Bargeld für die Kaution von Eltern oder anderen Verwandten ausleihen.
Es mag den Anschein haben, als ob die Kreditgeber mit einer geringeren Einlage besser abschneiden würden, da dies für Kreditnehmer attraktiver ist und die Gesamtverzinsung des Kredits höher ausfällt. Die Verringerung der Einlagen hat jedoch zwei Hauptnachteile, die viele Kreditgeber dazu veranlassen, größere Einlagen zu verlangen. Der erste Grund ist, dass Kreditnehmer, die ein größeres Guthaben angespart haben, finanziell verantwortungsbewusster zu sein scheinen und daher eher zur Rückzahlung bereit sind. Ironischerweise betrifft der zweite Grund Kreditnehmer, die den Kredit nicht zurückzahlen oder vielmehr nicht zurückzahlen können.
Je geringer die Einzahlung, desto geringer ist die anfängliche Lücke zwischen dem Wert des Eigenheims und dem Geld, das der Kreditnehmer schuldet. Je kleiner diese Lücke ist, desto größer ist das Risiko, dass der Marktwert des Hauses aufgrund von Schwankungen auf dem Immobilienmarkt unter den noch verbleibenden Betrag für die Hypothek sinkt, insbesondere im Fall einer Hypothek mit ausschließlicher Zinsrückzahlung, einer Situation, die als negatives Eigenkapital bezeichnet wird. Dies birgt das Risiko, dass der Hausbesitzer nicht in der Lage ist, das Haus zu wechseln, da der Verkaufspreis nicht ausreicht, um die Hypothek zu begleichen. Es besteht auch das Risiko, dass der Verkauf des Eigenheims nicht ausreicht, um den ausstehenden Kredit zurückzuerhalten, wenn der Kreditgeber gezwungen ist, seine Geschäfte abzuschließen.
Trotz dieser Risiken haben einige Kreditgeber geringe Einlagen von nur 5% verlangt. Andere haben 100% Hypotheken angeboten, was bedeutet, dass keine Kaution erforderlich ist, während einige sogar Darlehen von mehr als 100% boten, was bedeutet, dass der Kreditgeber den gesamten Kaufpreis bezahlt und dann dem Kreditnehmer etwas zusätzliches Bargeld verliehen hat. Infolge der Finanzkrise, die 2007 und 2008 begann und durch hypothekarische Wertpapiere ausgelöst wurde, die mit Darlehen mit hoher Ausfallquote verbunden waren, boten die meisten Kreditgeber solche Darlehen nicht mehr an.