Che cos'è un deposito ipotecario?
Un deposito ipotecario è la quantità di denaro che un acquirente di casa paga in contanti per una casa, con il resto del denaro fornito dalla società ipotecaria come prestito. La relazione tra il deposito ipotecario e il prezzo totale di acquisto è nota come rapporto prestito / valore. Il mercato dei prestiti ha storicamente oscillato avanti e indietro per cercare di trovare il giusto rapporto. Se è troppo alto, i potenziali acquirenti di case trovano più difficile raccogliere i soldi necessari; viceversa, se è troppo basso, i finanziatori hanno un rischio maggiore di perdere in caso di insolvenza del mutuatario.
Le basi di un deposito ipotecario sono semplici. Se un acquirente domestico desidera un mutuo per una proprietà di $ 100.000 US Dollars (USD) e il creditore ipotecario richiede un deposito del 15%, il prestito è di $ 85.000 (USD) e l'acquirente fornisce i restanti $ 15.000 (USD). Questo assetto può essere descritto in due modi: un rapporto prestito / valore del 15% o un mutuo dell'85%.
La raccolta di denaro per il deposito ipotecario può essere una delle parti più difficili per l'acquisto di una prima casa. Questo perché molti mutuatari vivono in alloggi in affitto prima dell'acquisto, il che significa che l'affitto consuma molto del loro reddito e rende difficile risparmiare denaro. I fortunati acquirenti di case per la prima volta potrebbero prendere in prestito i soldi per il deposito da genitori o altri parenti.
Può sembrare che i finanziatori farebbero meglio richiedendo un deposito inferiore perché questo è più attraente per i mutuatari e perché significa che l'interesse totale pagato sul prestito sarà più elevato. Ci sono due principali svantaggi nel ridurre i depositi, tuttavia, che fanno sì che molti istituti di credito preferiscano richiedere depositi maggiori. Il primo motivo è che i mutuatari che hanno risparmiato un deposito maggiore possono sembrare più finanziariamente responsabili e quindi più propensi a rimborsare. Ironia della sorte la seconda ragione riguarda i mutuatari che non riescono, o meglio non riescono, a rimborsare il prestito.
Minore è il deposito, minore è il divario iniziale tra il valore della casa e il denaro che il debitore deve. Minore è questo divario, maggiore è il rischio che le fluttuazioni del mercato immobiliare comportino una riduzione del valore di mercato della casa al di sotto dell'importo ancora residuo sull'ipoteca, in particolare nel caso di un'ipoteca di rimborso solo interessi, una situazione nota come patrimonio netto negativo. Ciò crea il rischio che il proprietario della casa non sia in grado di cambiare casa poiché il prezzo di vendita non aumenterà abbastanza per saldare il mutuo. Crea anche il rischio che se il creditore è costretto a precludere, la vendita della casa non raccoglierà abbastanza denaro per recuperare il prestito in sospeso.
Nonostante questi rischi, alcuni istituti di credito hanno richiesto depositi bassi di appena il 5%. Altri hanno offerto mutui al 100%, il che significa che non è richiesto alcun deposito, mentre alcuni hanno persino offerto prestiti superiori al 100%, il che significa che il prestatore ha pagato l'intero prezzo di acquisto e poi ha prestato un po 'di denaro extra al mutuatario. Sulla scia della crisi finanziaria che è iniziata nel 2007 e nel 2008 ed è stata innescata da titoli basati su mutui legati a prestiti con un tasso di insolvenza elevato, la maggior parte dei prestatori ha smesso di offrire tali prestiti.