¿Qué es un poder de venta?
Un poder de venta es una disposición o cláusula que generalmente se incluye en el texto de un acuerdo hipotecario. El propósito de la cláusula es afirmar el derecho del prestamista a tomar el control de la propiedad involucrada y venderla a un tercero, si el deudor no realiza los pagos de la hipoteca de acuerdo con los términos descritos en el acuerdo. No es inusual que la disposición también incluya algunos detalles sobre lo que debe suceder antes de que el prestamista pueda comenzar los procedimientos de ejecución hipotecaria. La palabrería exacta utilizada en la disposición de poder de venta variará, de acuerdo con las regulaciones que se aplican en la jurisdicción donde se escribe la hipoteca.
La inclusión de este tipo de cláusula en un contrato hipotecario está diseñada para proteger los derechos del prestamista en caso de que el deudor no realice los pagos de una manera que cumpla con los términos que se encuentran en el contrato. Al tener un poder de venta, el prestamista tiene bases legales para asumir el control de la propiedad y comenzar los procedimientos necesarios para ejecutar la ejecución hipotecaria de la propiedad. Una vez que se completa la ejecución hipotecaria, el prestamista es libre de vender la propiedad a un nuevo propietario. En algunas jurisdicciones, esto se gestiona en una subasta pública supervisada por un departamento o agencia del gobierno local. En otros lugares del mundo, el prestamista puede organizar una subasta privada o contratar con una empresa de bienes raíces para publicitar y vender la propiedad en nombre del prestamista.
Hasta cierto punto, un poder de venta también protege los derechos del deudor. Esto se debe a que el texto de la disposición generalmente deja en claro qué opciones tiene el prestamista en términos de tomar medidas si los pagos no se realizan de manera oportuna. Al comprender lo que el prestamista está facultado para hacer si los pagos se demoran habitualmente o no se remiten en absoluto, el deudor sabe qué debe hacerse si surgen circunstancias que afectan negativamente la capacidad del deudor de pagar de acuerdo con los términos del contrato.
Si bien un poder de venta le otorga al prestamista la capacidad de ejecutar y vender la propiedad en caso de incumplimiento, muchos prestamistas prefieren trabajar con el deudor para resolver la situación y actualizar la hipoteca nuevamente. Esto se debe a que el costo de la ejecución hipotecaria y la obtención de un fallo por deficiencia es prohibitivo en muchas jurisdicciones de todo el mundo. Además, los recursos que el prestamista debe dedicar a la preparación de la documentación antes de comenzar cualquier procedimiento de ejecución hipotecaria también pueden ser algo prohibitivos. Por esta razón, los prestamistas pueden optar por retrasar la invocación del poder de venta hasta que varios intentos de trabajar con el deudor hayan sido intentados y finalmente hayan fallado.