O que é um poder de venda?
Um poder de venda é uma provisão ou cláusula que geralmente é incluída no texto de um contrato de hipoteca. O objetivo da cláusula é afirmar o direito do credor de assumir o controle do imóvel envolvido e vendê-lo a terceiros, se o devedor não efetuar os pagamentos da hipoteca, de acordo com os termos descritos no contrato. Não é incomum que a disposição também inclua alguns detalhes sobre o que deve acontecer antes que o credor possa iniciar o processo de encerramento. O palavreado exato usado no fornecimento de poder de venda variará, com base nos regulamentos que se aplicam na jurisdição onde a hipoteca é gravada.
A inclusão desse tipo de cláusula em um contrato de hipoteca é projetada para proteger os direitos do credor no caso de o devedor deixar de efetuar pagamentos de maneira que esteja em conformidade com os termos encontrados no contrato. Por ter um poder de venda, o credor tem motivos legais para assumir o controle da propriedade e iniciar os procedimentos necessários para encerrar a propriedade. Uma vez concluída a execução duma hipoteca, o credor fica livre para vender a propriedade a um novo proprietário. Em algumas jurisdições, isso é gerenciado em um leilão público supervisionado por um departamento ou agência governamental local. Em outros locais do mundo, o credor pode organizar um leilão privado ou contratar uma empresa imobiliária para divulgar e vender a propriedade em nome do credor.
Até certo ponto, um poder de venda também protege os direitos do devedor. Isso ocorre porque o texto da provisão geralmente deixa claro quais opções o credor tem em termos de ação se os pagamentos não forem feitos em tempo hábil. Ao entender o que o credor está autorizado a fazer se os pagamentos estiverem habitualmente atrasados ou não forem remetidos, o devedor sabe o que deve ser feito se surgirem circunstâncias que afetem negativamente a capacidade do devedor de pagar de acordo com os termos do contrato.
Embora um poder de venda conceda ao credor a capacidade de encerrar e vender a propriedade em caso de inadimplência, muitos credores preferem trabalhar com o devedor para resolver a situação e atualizar a hipoteca mais uma vez. Isso ocorre porque o custo da execução duma hipoteca e a obtenção de um julgamento por deficiência são proibitivos em muitas jurisdições ao redor do mundo. Além disso, os recursos que o credor deve dedicar à preparação da papelada antes do início de qualquer processo de encerramento também podem ser um pouco proibitivos. Por esse motivo, os credores podem optar por adiar a invocação do poder de venda até que várias tentativas de trabalhar com o devedor tenham sido tentadas e finalmente tenham falhado.