¿Qué es una venta previa a la ejecución?

Una venta previa a la ejecución hipotecaria es un tipo de venta de bienes raíces que hace posible que el propietario ofrezca la propiedad en venta antes de la acción de ejecución hipotecaria real. La aprobación de la venta generalmente incluye la disposición de que el propietario que está a punto de incumplir con la propiedad utiliza los ingresos de la venta para liquidar la mayor cantidad posible de la deuda hipotecaria pendiente. En el caso de que la venta previa a la ejecución no genere suficientes ingresos para liquidar la deuda completa, el propietario aún se considera responsable de la diferencia.

Uno de los principales beneficios del enfoque de venta previa a la ejecución hipotecaria es que ayuda a evitar que el préstamo incumplido entre en ejecución hipotecaria. Suponiendo que la venta es exitosa y que el propietario puede vender la propiedad por lo menos lo suficiente para satisfacer el saldo restante de la hipoteca, el resultado final es menos daño a la calificación crediticia del deudor. En la mejor de las situaciones, el propietario puede vender la propiedad por más del saldo restante, pagar la hipoteca y usar el resto de los ingresos para recuperar cierto grado de estabilidad financiera.

Si bien las leyes y regulaciones varían de una jurisdicción a otra, una venta previa a la ejecución generalmente no puede llevarse a cabo hasta después de que el préstamo esté en mora. Una vez que eso ha ocurrido, el prestamista y el propietario pueden trabajar juntos para organizar la venta y, con suerte, llevar el acuerdo a una resolución mutuamente beneficiosa. En algunos casos, el propietario será el destinatario de los ingresos de la venta. Más comúnmente, el prestamista recibe los ingresos de la venta previa a la ejecución hipotecaria, mantiene la cantidad necesaria para liquidar el saldo del préstamo y cualquier otro gasto permitido relacionado con el incumplimiento, y envía el resto al antiguo propietario.

Es importante tener en cuenta que el uso de una venta previa a la ejecución hipotecaria para evitar la ejecución hipotecaria no significa que el deudor no experimente algún daño en su calificación crediticia. Dado que el préstamo debe estar en incumplimiento antes de que la venta pueda tener lugar, esto significa que el prestamista informará el incumplimiento a las agencias de informes de crédito. Al mismo tiempo, la venta sigue siendo beneficiosa ya que el prestamista también informará que el saldo del préstamo se ha pagado en su totalidad, un factor que ayuda a evitar daños adicionales a la calificación crediticia. Esto ayuda a aumentar las posibilidades de que otro prestamista esté abierto a financiar una hipoteca para el consumidor una vez que él o ella haya resuelto los problemas financieros que llevaron al incumplimiento original.