¿Qué es un mercado de capitales inmobiliarios?
Un mercado de capital inmobiliario consiste en individuos e inversores institucionales que invierten dinero directa o indirectamente en bienes inmuebles. Las empresas de construcción dependen en gran medida de las infusiones de efectivo del mercado de capitales para financiar el trabajo en edificios nuevos y existentes. Dado que las inversiones inmobiliarias están garantizadas por propiedades o hipotecas, el mercado de capital inmobiliario normalmente expone a los inversores a niveles de riesgo más bajos que las inversiones en mercados de capital no garantizados.
Las inversiones directas en el mercado de capitales a menudo involucran fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT). Cuando los inversores compran acciones en un REIT, los ingresos de la venta de acciones se utilizan para comprar bienes raíces comerciales o residenciales. Normalmente, un solo REIT posee una amplia variedad de propiedades ubicadas en diferentes lugares para proteger a los inversores en caso de que los precios inmobiliarios disminuyan en un mercado en particular. Los inversores reciben dividendos que se componen de ingresos por alquileres o las ganancias generadas por las ventas de propiedades. Los REIT ayudan a impulsar el mercado inmobiliario porque las empresas constructoras pueden vender propiedades a estos fondos y utilizar los ingresos de la venta para financiar la construcción de nuevos desarrollos.
Además de comprar bienes inmuebles, algunos REIT invierten en hipotecas comerciales o residenciales. Los pagos de intereses sobre los préstamos subyacentes se transfieren a los accionistas de REIT como pagos de dividendos. En la mayoría de los casos, los REIT compran grandes grupos de hipotecas de compañías de inversión y estas firmas usan los ingresos de la venta para financiar más préstamos. Las compras de bienes raíces tienden a aumentar cuando el financiamiento está disponible, lo que significa que los REIT impulsan indirectamente el mercado de capital inmobiliario.
Mientras que los REIT solo invierten en bienes raíces e hipotecas, muchos fondos mutuos y compañías de fondos de cobertura invierten en una amplia variedad de valores diferentes que pueden incluir bienes inmuebles y préstamos. Los administradores de fondos consideran que este tipo de inversiones es relativamente estable en comparación con las inversiones de capital y muchas empresas mantienen un porcentaje fijo de activos relacionados con bienes inmuebles en muchos tipos de fondos de inversión. Por lo tanto, las empresas de construcción y los prestamistas tienen que seguir construyendo propiedades y otorgando préstamos para satisfacer la demanda de valores relacionados con bienes inmuebles.
Muchas compañías financieras solo otorgan préstamos para prestatarios solventes, mientras que las compañías de construcción generalmente verifican los activos de las personas antes de aceptar ofertas para nuevas viviendas. Esto significa que las personas con mal crédito o ingresos mínimos a menudo no pueden comprar bienes raíces u obtener préstamos. Algunos actores en el mercado de capitales inmobiliarios ayudan a estas personas ofreciéndoles financiar préstamos de alto riesgo y desarrollos inmobiliarios. Estas compañías de fondos mitigan los riesgos involucrados al cobrar tasas de interés más altas que los prestamistas convencionales. Además, muchas compañías venden algunos de estos valores de alto riesgo a otros inversores.