¿Qué es un mercado de capital inmobiliario?
Un mercado de capitales inmobiliarios consta de individuos e inversores institucionales que invierten dinero, ya sea directa o indirectamente, en bienes raíces. Las empresas de construcción dependen en gran medida de las infusiones de efectivo desde el mercado de capitales para financiar el trabajo en edificios nuevos y existentes. Dado que las inversiones inmobiliarias están aseguradas por la propiedad o las hipotecas, el mercado de capital inmobiliario normalmente expone a los inversores a niveles más bajos de riesgo que las inversiones en mercados de capitales no garantizados.
Las inversiones directas en el mercado de capitales a menudo involucran fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT). Cuando los inversores compran acciones en un REIT, los ingresos de la venta de acciones se utilizan para comprar bienes raíces comerciales o residenciales. Normalmente, un solo REIT posee una amplia variedad de propiedades ubicadas en diferentes ubicaciones para proteger a los inversores en caso de que los precios inmobiliarios disminuyan en un mercado en particular. Los inversores reciben dividendos que se componen de ingresos por alquiler o las ganancias generadas por las ventas de propiedades. REIT ayuda a DRIVe el mercado inmobiliario porque las empresas de construcción pueden vender propiedades a estos fondos y usar los ingresos de venta para financiar la construcción de nuevos desarrollos.
Además de comprar bienes raíces, algunos REIT invierten en hipotecas comerciales o residenciales. Los pagos de intereses en los préstamos subyacentes se transmiten a los accionistas del REIT como pagos de dividendos. En la mayoría de los casos, los REIT compran grandes grupos de hipotecas de compañías de inversión y estas empresas utilizan los ingresos de la venta para financiar más préstamos. Las compras inmobiliarias tienden a aumentar cuando el financiamiento está disponible, lo que significa que REIT refuerza indirectamente en el mercado de capitales inmobiliarios.
Si bien los REIT solo invierten en bienes raíces e hipotecas, muchos fondos mutuos y compañías de fondos de cobertura invierten en una amplia variedad de valores diferentes que pueden incluir bienes inmuebles y préstamos. Los administradores de fondos consideran que este tipo de inversiones sean relativEly estable en comparación con las inversiones de capital y muchas empresas mantienen un porcentaje fijo de activos relacionados con bienes raíces en muchos tipos de fondos de inversión. Por lo tanto, las empresas de construcción y los prestamistas deben mantener propiedades de construcción y escribir préstamos para satisfacer la demanda de valores relacionados con bienes inmuebles.
Muchas compañías financieras solo escriben préstamos para prestatarios solventes, mientras que las empresas de construcción generalmente verifican los activos de las personas antes de aceptar ofertas en casas nuevas. Esto significa que las personas con mal crédito o ingresos mínimos a menudo no pueden comprar bienes raíces u obtener préstamos. Algunos jugadores en el mercado de capitales inmobiliarios ayudan a estas personas al ofrecer préstamos de alto riesgo y desarrollos inmobiliarios. Estas compañías de fondos mitigan los riesgos involucrados cobrando tasas de interés más altas que los prestamistas convencionales. Además, muchas compañías venden algunos de estos valores de alto riesgo a otros inversores.