Vad är en fastighetsmarknad?
En fastighetsmarknad består av individer och institutionella investerare som investerar pengar antingen direkt eller indirekt i fastigheter. Byggföretag är mycket beroende av kontantinföringar från kapitalmarknaden för att finansiera arbete med nya och befintliga byggnader. Eftersom fastighetsinvesteringar är säkrade av fastigheter eller inteckningar, utsätter fastighetsmarknadsmarknaden normalt investerare för lägre risknivåer än investeringar på osäkra kapitalmarknader.
Direktinvesteringar på kapitalmarknaden involverar ofta fastighetsinvesteringar (REIT). När investerare köper aktier i en REIT, används försäljningsintäkterna för att köpa kommersiella eller bostadsfastigheter. Normalt äger en enda REIT ett brett utbud av fastigheter belägna på olika platser för att skydda investerare i händelse av att fastighetspriserna sjunker på en viss marknad. Investerare får utdelning som består av hyresintäkter eller de vinster som genereras av fastighetsförsäljning. REITs hjälper till att driva fastighetsmarknaden eftersom byggföretag kan sälja fastigheter till dessa fonder och använda försäljningsintäkterna för att finansiera byggandet av ny utveckling.
Bortsett från att köpa fastigheter, investerar vissa REIT i kommersiella eller bostadslån. Räntebetalningarna på de underliggande lånen överförs till REITs aktieägare som utdelning. I de flesta fall köper REIT stora pooler av inteckningar från investeringsbolag och dessa företag använder försäljningsintäkterna för att finansiera fler lån. Fastighetsköp tenderar att öka när finansiering är lättillgänglig vilket innebär att REIT indirekt stärker fastighetskapitalmarknaden.
Medan REITs bara investerar i fastigheter och inteckningar, investerar många fonder och hedgefondföretag i en mängd olika värdepapper som kan inkludera fastigheter och lån. Fondförvaltare betraktar dessa typer av investeringar som relativt stabila jämfört med aktieinvesteringar och många företag har en fast procentandel av fastighetsrelaterade tillgångar i många typer av investeringsfonder. Därför måste byggföretag och långivare hålla byggfastigheter och skriva lån för att tillgodose efterfrågan på fastighetsrelaterade värdepapper.
Många finansföretag skriver bara lån för kreditvärdiga låntagare medan byggföretag vanligtvis verifierar tillgångarna för individer innan de accepterar bud på nya bostäder. Detta innebär att personer med dålig kredit eller minimal inkomst ofta inte kan köpa fastigheter eller få lån. Vissa aktörer på marknaden för fastighetskapital hjälper dessa människor genom att erbjuda att finansiera lån med hög risk och fastighetsutveckling. Dessa fondbolag mildrar riskerna med att ta ut högre räntor än konventionella långivare. Dessutom säljer många företag några av dessa värdepappersrisker till andra investerare.