Wat is een onroerendgoedmarkt?
Een onroerendgoedmarkt bestaat uit particulieren en institutionele beleggers die direct of indirect geld investeren in onroerend goed. Bouwbedrijven zijn sterk afhankelijk van contante infusies van de kapitaalmarkt om werk aan nieuwe en bestaande gebouwen te financieren. Aangezien onroerendgoedbeleggingen worden gedekt door onroerend goed of hypotheken, stelt de onroerendgoedmarkt doorgaans beleggers bloot aan lagere risiconiveaus dan beleggingen in ongedekte kapitaalmarkten.
Directe investeringen op de kapitaalmarkt betreffen vaak vastgoedbeleggingsinstellingen (REIT's). Wanneer beleggers aandelen in een REIT kopen, worden de opbrengsten van de aandelen gebruikt om commercieel of residentieel onroerend goed te kopen. Normaal bezit een enkele REIT een breed scala aan onroerend goed op verschillende locaties om beleggers te beschermen in het geval dat de onroerendgoedprijzen op een bepaalde markt dalen. Beleggers ontvangen dividenden die bestaan uit huurinkomsten of de winst gegenereerd door de verkoop van onroerend goed. REIT's helpen de onroerendgoedmarkt te stimuleren, omdat bouwbedrijven onroerend goed aan deze fondsen kunnen verkopen en de verkoopopbrengsten kunnen gebruiken om de bouw van nieuwe ontwikkelingen te financieren.
Naast het kopen van onroerend goed, beleggen sommige REIT's in commerciële of woninghypotheken. De rentebetalingen op de onderliggende leningen worden als dividendbetalingen aan de aandeelhouders van REIT doorgegeven. In de meeste gevallen kopen REIT's grote pools van hypotheken van investeringsmaatschappijen en gebruiken deze bedrijven de verkoopopbrengst om meer leningen te financieren. Aankopen van onroerend goed nemen meestal toe wanneer financiering direct beschikbaar is, wat betekent dat REIT's indirect de onroerendgoedmarkt versterken.
Hoewel REIT's alleen beleggen in onroerend goed en hypotheken, beleggen veel beleggingsfondsen en hedgefondsbedrijven in een breed scala aan verschillende effecten, waaronder onroerend goed en leningen. Fondsbeheerders beschouwen dit soort beleggingen als relatief stabiel in vergelijking met beleggingen in aandelen en veel bedrijven houden een vast percentage vastgoedgerelateerde activa aan in veel soorten beleggingsfondsen. Daarom moeten bouwbedrijven en geldschieters gebouwen blijven bouwen en leningen afsluiten om aan de vraag naar vastgoedgerelateerde effecten te voldoen.
Veel financieringsmaatschappijen schrijven alleen leningen voor kredietwaardige kredietnemers, terwijl bouwbedrijven doorgaans de activa van particulieren verifiëren voordat ze biedingen op nieuwe woningen accepteren. Dit betekent dat mensen met een slecht krediet of een minimaal inkomen vaak niet in staat zijn om onroerend goed te kopen of leningen te verkrijgen. Sommige spelers op de vastgoedkapitaalmarkt helpen deze mensen door het aanbieden van risicovolle leningen en vastgoedontwikkelingen. Deze fondsmaatschappijen beperken de risico's door hogere rentetarieven te berekenen dan conventionele geldschieters. Bovendien verkopen veel bedrijven sommige van deze risicovolle effecten aan andere beleggers.