Qu'est-ce qu'un marché de capitaux immobiliers?
Un marché des capitaux immobiliers comprend des particuliers et des investisseurs institutionnels qui investissent de l'argent directement ou indirectement dans l'immobilier. Les entreprises de construction dépendent fortement des apports en espèces du marché des capitaux pour financer les travaux sur les bâtiments neufs et existants. Étant donné que les placements immobiliers sont garantis par des biens immobiliers ou des hypothèques, le marché des capitaux immobiliers expose normalement les investisseurs à des niveaux de risque moins élevés que les investissements sur des marchés des capitaux non garantis.
Les investissements directs sur le marché des capitaux impliquent souvent des fiducies de placement immobilier (FPI). Lorsque les investisseurs achètent des actions d'une FPI, le produit de la vente des actions est utilisé pour acheter des biens immobiliers commerciaux ou résidentiels. Normalement, une seule FPI possède une grande variété d’immeubles situés à différents endroits, de manière à protéger les investisseurs en cas de baisse des prix de l’immobilier sur un marché donné. Les investisseurs reçoivent des dividendes composés de revenus de location ou des bénéfices générés par la vente de propriétés. Les sociétés de placement immobilier aident à stimuler le marché immobilier, car les entreprises de construction peuvent vendre des propriétés à ces fonds et utiliser le produit de la vente pour financer la construction de nouveaux développements.
Outre l’achat de biens immobiliers, certaines FPI investissent dans des prêts hypothécaires commerciaux ou résidentiels. Les paiements d'intérêts sur les emprunts sous-jacents sont transférés aux actionnaires de la FPI sous forme de dividendes. Dans la plupart des cas, les FPI achètent d'importants volumes de prêts hypothécaires à des sociétés d'investissement et ces sociétés utilisent le produit de la vente pour financer davantage de prêts. Les achats immobiliers ont tendance à augmenter lorsque le financement est facilement disponible, ce qui signifie que les FPI renforcent indirectement le marché des capitaux immobiliers.
Bien que les FPI n'investissent que dans l'immobilier et les hypothèques, de nombreux fonds communs de placement et sociétés de fonds de couverture investissent dans un large éventail de titres pouvant inclure l'immobilier et les prêts. Les gestionnaires de fonds considèrent que ces types de placement sont relativement stables par rapport aux placements en actions et de nombreuses entreprises maintiennent un pourcentage fixe d'actifs liés à l'immobilier dans de nombreux types de fonds de placement. Par conséquent, les entreprises de construction et les prêteurs doivent continuer à construire des propriétés et à contracter des emprunts pour satisfaire la demande de titres liés à l'immobilier.
De nombreuses sociétés de financement n’écrivent que des prêts pour des emprunteurs solvables, tandis que les entreprises de construction vérifient généralement les actifs des particuliers avant d’accepter des offres pour de nouvelles maisons. Cela signifie que les personnes ayant un faible crédit ou un revenu minimal sont souvent incapables d’acheter de l’immobilier ou d’obtenir des prêts. Certains acteurs du marché des capitaux immobiliers assistent ces personnes en proposant de financer des prêts et des projets immobiliers à haut risque. Ces sociétés de fonds atténuent les risques en facturant des taux d’intérêt plus élevés que les prêteurs classiques. En outre, de nombreuses sociétés vendent certains de ces titres à haut risque à d’autres investisseurs.