O que é um mercado de capitais imobiliários?
Um mercado de capitais imobiliários consiste em indivíduos e investidores institucionais que investem dinheiro direta ou indiretamente em imóveis. As empresas de construção dependem fortemente de infusões de dinheiro do mercado de capitais para financiar o trabalho em edifícios novos e existentes. Como os investimentos imobiliários são garantidos por propriedades ou hipotecas, o mercado de capitais imobiliários normalmente expõe os investidores a níveis mais baixos de risco do que investimentos em mercados de capitais não garantidos.
Os investimentos diretos no mercado de capitais geralmente envolvem fundos de investimento imobiliário (REITs). Quando os investidores compram ações em um REIT, o produto da venda de ações é usado para comprar imóveis comerciais ou residenciais. Normalmente, um único REIT possui uma grande variedade de propriedades localizadas em locais diferentes, de modo a proteger os investidores no caso de os preços dos imóveis caírem em um mercado específico. Os investidores recebem dividendos compostos por receita de aluguel ou lucros gerados pela venda de imóveis. Os REITs ajudam a impulsionar o mercado imobiliário, porque as empresas de construção podem vender propriedades para esses fundos e usar o produto da venda para financiar a construção de novos empreendimentos.
Além de comprar imóveis, alguns REITs investem em hipotecas comerciais ou residenciais. Os pagamentos de juros dos empréstimos subjacentes são repassados aos acionistas do REIT como pagamento de dividendos. Na maioria dos casos, os REITs compram grandes pools de hipotecas de empresas de investimento e essas empresas usam os recursos da venda para financiar mais empréstimos. As compras de imóveis tendem a aumentar quando o financiamento está prontamente disponível, o que significa que os REITs indiretamente reforçam o mercado de capitais imobiliários.
Embora os REITs invistam apenas em imóveis e hipotecas, muitos fundos de investimento e empresas de fundos de hedge investem em uma ampla variedade de títulos diferentes, que podem incluir imóveis e empréstimos. Os gerentes de fundos consideram esses tipos de investimentos relativamente estáveis quando comparados aos investimentos em ações, e muitas empresas mantêm uma porcentagem fixa de ativos relacionados ao setor imobiliário em muitos tipos de fundos de investimento. Portanto, as empresas de construção e os credores precisam continuar construindo propriedades e obtendo empréstimos para satisfazer a demanda por títulos relacionados a imóveis.
Muitas empresas financeiras só assinam empréstimos para tomadores de crédito, enquanto as empresas de construção normalmente verificam os ativos de indivíduos antes de aceitarem ofertas em novas casas. Isso significa que pessoas com pouco crédito ou renda mínima geralmente não conseguem comprar imóveis ou obter empréstimos. Alguns participantes do mercado de capitais imobiliários ajudam essas pessoas, oferecendo-se para financiar empréstimos de alto risco e empreendimentos imobiliários. Essas empresas de fundos atenuam os riscos envolvidos cobrando taxas de juros mais altas do que os credores convencionais. Além disso, muitas empresas vendem alguns desses títulos de alto risco para outros investidores.