Co to jest rynek kapitałowy nieruchomości?
Rynek kapitałowy nieruchomości składa się z osób fizycznych i inwestorów instytucjonalnych, którzy inwestują pieniądze bezpośrednio lub pośrednio w nieruchomości. Firmy budowlane w dużym stopniu polegają na napływach gotówki z rynku kapitałowego w celu finansowania prac nad nowymi i istniejącymi budynkami. Ponieważ inwestycje w nieruchomości są zabezpieczone nieruchomościami lub hipotekami, rynek kapitałowy nieruchomości zwykle naraża inwestorów na niższe poziomy ryzyka niż inwestycje na niezabezpieczonych rynkach kapitałowych.
Bezpośrednie inwestycje na rynku kapitałowym często obejmują fundusze inwestycyjne w nieruchomości (REIT). Kiedy inwestorzy kupują akcje REIT, wpływy ze sprzedaży akcji są wykorzystywane na zakup nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych. Zwykle jeden REIT posiada szeroką gamę nieruchomości zlokalizowanych w różnych lokalizacjach, aby chronić inwestorów w przypadku spadku cen nieruchomości na danym rynku. Inwestorzy otrzymują dywidendy, które obejmują przychody z wynajmu lub zyski ze sprzedaży nieruchomości. REIT pomagają napędzać rynek nieruchomości, ponieważ firmy budowlane mogą sprzedawać nieruchomości do tych funduszy i wykorzystywać wpływy ze sprzedaży na finansowanie budowy nowych inwestycji.
Oprócz kupowania nieruchomości, niektóre REIT-y inwestują w kredyty hipoteczne komercyjne lub mieszkaniowe. Płatności odsetkowe od pożyczek bazowych są przekazywane akcjonariuszom REIT jako dywidendy. W większości przypadków REIT kupują duże pule kredytów hipotecznych od firm inwestycyjnych, które wykorzystują wpływy ze sprzedaży do finansowania większej liczby pożyczek. Zakupy nieruchomości zwykle rosną, gdy finansowanie jest łatwo dostępne, co oznacza, że REIT pośrednio wzmacniają rynek kapitałowy nieruchomości.
Chociaż REIT inwestują tylko w nieruchomości i kredyty hipoteczne, wiele funduszy inwestycyjnych i funduszy hedgingowych inwestuje w wiele różnych papierów wartościowych, które mogą obejmować nieruchomości i pożyczki. Zarządzający funduszami uważają te rodzaje inwestycji za stosunkowo stabilne w porównaniu z inwestycjami kapitałowymi, a wiele firm utrzymuje stały procent aktywów związanych z nieruchomościami w wielu rodzajach funduszy inwestycyjnych. Dlatego firmy budowlane i pożyczkodawcy muszą zachować nieruchomości budowlane i zaciągać kredyty, aby zaspokoić popyt na papiery wartościowe związane z nieruchomościami.
Wiele firm finansowych pisze kredyty tylko dla kredytobiorców posiadających zdolność kredytową, podczas gdy firmy budowlane zwykle weryfikują aktywa osób fizycznych przed zaakceptowaniem ofert na nowe domy. Oznacza to, że ludzie o słabych kredytach lub minimalnym dochodzie często nie są w stanie kupić nieruchomości ani uzyskać pożyczki. Niektórzy gracze na rynku kapitałowym nieruchomości pomagają tym osobom, oferując finansowanie pożyczek wysokiego ryzyka i inwestycji w nieruchomości. Te towarzystwa funduszy zmniejszają związane z tym ryzyko, pobierając wyższe stopy procentowe niż zwykli pożyczkodawcy. Ponadto wiele firm sprzedaje niektóre z tych papierów wartościowych wysokiego ryzyka innym inwestorom.