Che cos'è un mercato dei capitali immobiliari?
Un mercato di capitali immobiliari è costituito da privati e investitori istituzionali che investono denaro direttamente o indirettamente in immobili. Le imprese di costruzione dipendono fortemente dalle infusioni di contanti dal mercato dei capitali per finanziare i lavori su edifici nuovi ed esistenti. Poiché gli investimenti immobiliari sono garantiti da immobili o mutui, il mercato dei capitali immobiliari normalmente espone gli investitori a livelli di rischio inferiori rispetto agli investimenti in mercati dei capitali non garantiti.
Gli investimenti diretti nel mercato dei capitali spesso implicano fondi comuni di investimento immobiliare (REIT). Quando gli investitori acquistano azioni in un REIT, i proventi della vendita di azioni vengono utilizzati per acquistare immobili commerciali o residenziali. Normalmente, un singolo REIT possiede una grande varietà di immobili situati in posizioni diverse in modo da proteggere gli investitori nel caso in cui i prezzi degli immobili diminuiscano in un determinato mercato. Gli investitori ricevono dividendi costituiti dal reddito da locazione o dagli utili generati dalle vendite di immobili. I REIT aiutano a guidare il mercato immobiliare perché le società di costruzione possono vendere immobili a questi fondi e utilizzare i proventi della vendita per finanziare la costruzione di nuovi sviluppi.
Oltre all'acquisto di immobili, alcuni REIT investono in ipoteche commerciali o residenziali. I pagamenti di interessi sui prestiti sottostanti vengono trasferiti agli azionisti di REIT come pagamenti di dividendi. Nella maggior parte dei casi, i REIT acquistano grandi gruppi di mutui da società di investimento e queste imprese utilizzano i proventi della vendita per finanziare più prestiti. Gli acquisti di immobili tendono ad aumentare quando i finanziamenti sono prontamente disponibili, il che significa che i REIT rafforzano indirettamente il mercato dei capitali immobiliari.
Mentre i REIT investono solo in immobili e mutui, molti fondi comuni di investimento e società di hedge fund investono in un'ampia varietà di titoli diversi che possono includere immobili e prestiti. I gestori di fondi considerano questi tipi di investimenti relativamente stabili rispetto agli investimenti azionari e molte aziende mantengono una percentuale fissa di attività relative agli immobili in molti tipi di fondi di investimento. Pertanto, le società di costruzione e i finanziatori devono mantenere immobili da costruzione e scrivere prestiti per soddisfare la domanda di titoli immobiliari.
Molte società finanziarie scrivono prestiti solo per mutuatari meritevoli di credito, mentre le società di costruzioni in genere verificano le attività degli individui prima di accettare offerte per nuove case. Ciò significa che le persone con scarso credito o reddito minimo spesso non sono in grado di acquistare beni immobili o ottenere prestiti. Alcuni attori del mercato dei capitali immobiliari offrono assistenza a queste persone offrendo finanziamenti per lo sviluppo di prestiti ad alto rischio e sviluppi immobiliari. Queste società di fondi mitigano i rischi associati all'aumento dei tassi di interesse rispetto ai prestatori convenzionali. Inoltre, molte società vendono alcuni di questi titoli ad alto rischio ad altri investitori.