¿Qué es un enfoque de comparación de ventas?
Un enfoque de comparación de ventas es una de las formas en que los tasadores de bienes raíces determinan el valor de una propiedad. Este enfoque se usa típicamente en ventas de bienes raíces residenciales, pero también se puede usar para edificios comerciales. El enfoque de comparación de ventas tiene en cuenta el precio de venta de propiedades similares ubicadas en o cerca del mismo vecindario. Se realizan ajustes para características únicas o disposiciones legales.
Cuando un tasador de bienes raíces realiza una evaluación de una propiedad utilizando el enfoque de comparación de ventas, generalmente extraerá los precios de venta reales de las ventas de bienes raíces pasadas. Estas ventas completadas generalmente se realizan dentro de un cierto período de tiempo, como los tres o seis meses anteriores. Una evaluación de bienes raíces realizada bajo el enfoque de comparación de ventas generalmente considerará las ventas completas de propiedades similares. Por ejemplo, una evaluación realizada en un condominio de una habitación no considerará las ventas completas de casas de cinco habitaciones.
Las ventas completas generalmente se obtienen de propiedades ubicadas cerca o dentro del mismo vecindario. Esto se debe al hecho de que el valor de mercado puede variar sustancialmente de un barrio a otro, incluso en la misma ciudad. Las valoraciones inmobiliarias que se realizan bajo el enfoque de comparación de ventas están sujetas a los conceptos económicos de oferta, demanda y sustitución.
Cuando la oferta de propiedades es alta y la demanda es baja, los valores de mercado tienden a disminuir. Si la oferta es baja y la demanda es alta, esos mismos valores de mercado generalmente serán más altos. La sustitución es la idea de que si el precio de un tipo de bien es demasiado alto, los compradores potenciales encontrarán un bien sustituto de menor precio que satisfará sus necesidades. Por ejemplo, si una pareja joven necesita una residencia de dos habitaciones, pueden sustituir un condominio de dos habitaciones que tiene un precio más bajo que una casa unifamiliar de dos habitaciones.
Las características de propiedad únicas pueden requerir ajustes cuando se utiliza el enfoque de comparación de ventas. Factores tales como mejoras importantes, electrodomésticos actualizados, ciertos tipos de ventanas y puertas, diseños de pisos y la condición general de la propiedad pueden dar como resultado un valor de tasación que es más alto o más bajo que el promedio del mercado. Por ejemplo, si un condominio de un dormitorio es la única propiedad dentro de un radio de 5 millas (8 km) que tiene una chimenea, es probable que su valor de tasación sea ligeramente mayor que las ventas completas en residencias similares. Del mismo modo, si el estado general de la propiedad es pobre en comparación con otros en la misma área, su valor de tasación seguramente será más bajo que el promedio.