Jakie jest podejście do porównania sprzedaży?
Podejście polegające na porównaniu sprzedaży jest jednym ze sposobów, w jaki rzeczoznawcy nieruchomości określają wartość nieruchomości. Takie podejście jest zwykle stosowane w sprzedaży nieruchomości mieszkalnych, ale może być również stosowane w przypadku budynków komercyjnych. Podejście polegające na porównywaniu sprzedaży uwzględnia cenę sprzedaży podobnych nieruchomości położonych w tej samej okolicy lub w jej pobliżu. Wprowadzane są korekty dotyczące unikalnych funkcji lub przepisów prawnych.
Gdy rzeczoznawca nieruchomości dokonuje wyceny nieruchomości przy użyciu metody porównywania sprzedaży, zazwyczaj pobiera rzeczywiste ceny sprzedaży z wcześniejszej sprzedaży nieruchomości. Te zakończone wyprzedaże są zwykle w określonych ramach czasowych, takich jak poprzednie trzy do sześciu miesięcy. Wycena nieruchomości przeprowadzona zgodnie z metodą porównywania sprzedaży zwykle uwzględnia zakończoną sprzedaż podobnych nieruchomości. Na przykład ocena dokonana w mieszkaniu z jedną sypialnią nie będzie uwzględniać ukończonej sprzedaży domów z pięcioma sypialniami.
Zrealizowana sprzedaż jest zwykle pobierana z nieruchomości położonych w pobliżu lub w tej samej okolicy. Wynika to z faktu, że wartość rynkowa może się znacznie różnić w zależności od dzielnicy, nawet w tym samym mieście. Wyceny nieruchomości przeprowadzane zgodnie z metodą porównywania sprzedaży podlegają ekonomicznym koncepcjom podaży, popytu i substytucji.
Gdy podaż nieruchomości jest wysoka, a popyt niski, wartości rynkowe mają tendencję do zmniejszania się. Jeśli podaż jest niska, a popyt wysoki, te same wartości rynkowe będą zwykle wyższe. Substytucja polega na tym, że jeśli cena jednego rodzaju towaru jest zbyt wysoka, potencjalni nabywcy znajdą tańszy zamiennik, który zaspokoi ich potrzeby. Na przykład, jeśli młoda para potrzebuje mieszkania z dwiema sypialniami, może zastąpić mieszkanie z dwiema sypialniami, którego cena jest niższa niż w domu z dwiema sypialniami.
Unikalne cechy nieruchomości mogą wymagać korekty przy zastosowaniu metody porównywania sprzedaży. Czynniki takie jak znaczące ulepszenia, nowoczesne urządzenia, niektóre rodzaje okien i drzwi, układy podłóg oraz ogólny stan nieruchomości mogą spowodować, że wartość wyceny będzie wyższa lub niższa niż średnia rynkowa. Na przykład, jeśli mieszkanie z jedną sypialnią jest jedyną nieruchomością w promieniu 5 mil (8 km) z kominkiem, jego wartość szacunkowa będzie prawdopodobnie nieco wyższa niż zrealizowana sprzedaż podobnych domów. Podobnie, jeśli ogólny stan nieruchomości jest zły w porównaniu z innymi w tym samym obszarze, jej oszacowana wartość z pewnością będzie niższa niż średnia.