販売比較アプローチとは何ですか？

売上比較アプローチは、不動産鑑定士が不動産の価値を決定する方法の1つです。 このアプローチは通常、住宅の不動産販売で使用されますが、商業ビルでも使用できます。 販売比較アプローチでは、同じ近隣またはその近くにある類似のプロパティの販売価格を考慮します。 調整は、固有の機能または法的条項に対して行われます。

不動産鑑定士が販売比較アプローチを使用して不動産の鑑定を行う場合、通常、過去の不動産販売から実際の販売価格を引き出します。 これらの完了した販売は、通常、過去3〜6か月などの特定の期間内です。 販売比較アプローチの下で実行される不動産評価では、通常、同様のプロパティの完了した販売が考慮されます。 たとえば、1ベッドルームのコンドミニアムで行われている評価では、5ベッドルームの家の完成した売上は考慮されません。

通常、完了した販売は、同じ地域の近くまたは同じ地域内にある不動産から引き出されます。 これは、同じ都市であっても、市場価値は近隣によって大きく異なる可能性があるためです。 販売比較アプローチの下で行われる不動産評価は、供給、需要、および代替の経済的概念の影響を受けます。

不動産の供給が多く、需要が少ない場合、市場価値は低下する傾向があります。 供給が少なく、需要が高い場合、それらの同じ市場価値は通常より高くなります。 代替とは、ある種類の商品の価格が高すぎる場合、潜在的な買い手がニーズを満たす低価格の代替商品を見つけるという考え方です。 たとえば、若いカップルが2ベッドルームの住居を必要とする場合、2ベッドルームの戸建住宅よりも低価格の2ベッドルームコンドミニアムを代用できます。

独自のプロパティ機能では、販売比較アプローチを使用する際に調整が必要になる場合があります。 大幅な改善、最新の機器、特定の種類の窓やドア、フロアレイアウト、および不動産の全体的な状態などの要因により、市場平均よりも高いまたは低い評価額が生じる場合があります。 たとえば、1ベッドルームのコンドミニアムが暖炉のある半径5マイル（8 km）内の唯一の物件である場合、その評価値は同様の住宅の完成した売上よりもわずかに高くなる可能性があります。 同様に、プロパティの全体的な状態が同じエリアの他の人に比べて悪い場合、その評価値は平均よりも必ず低くなります。