O que é uma abordagem de comparação de vendas?

Uma abordagem de comparação de vendas é uma das maneiras pelas quais os avaliadores imobiliários determinam o valor de uma propriedade. Essa abordagem é normalmente usada nas vendas de imóveis residenciais, mas também pode ser usada para prédios comerciais. A abordagem de comparação de vendas leva em consideração o preço de venda de propriedades semelhantes localizadas no mesmo bairro ou nas proximidades. Os ajustes são feitos para recursos exclusivos ou disposições legais.

Quando um avaliador imobiliário realiza uma avaliação de uma propriedade usando a abordagem de comparação de vendas, ele normalmente obtém os preços de venda reais das vendas anteriores de imóveis. Essas vendas concluídas geralmente estão dentro de um determinado período de tempo, como nos três a seis meses anteriores. Uma avaliação imobiliária realizada sob a abordagem de comparação de vendas geralmente considera vendas concluídas para propriedades semelhantes. Por exemplo, uma avaliação sendo feita em um condomínio de um quarto não considerará as vendas concluídas para casas com cinco quartos.

As vendas concluídas geralmente são obtidas de propriedades localizadas perto ou dentro do mesmo bairro. Isso se deve ao fato de que o valor de mercado pode variar substancialmente de um bairro para outro, mesmo na mesma cidade. As avaliações imobiliárias feitas sob a abordagem de comparação de vendas estão sujeitas aos conceitos econômicos de oferta, demanda e substituição.

Quando a oferta de propriedades é alta e a demanda é baixa, os valores de mercado tendem a diminuir. Se a oferta é baixa e a demanda é alta, esses mesmos valores de mercado geralmente serão mais altos. Substituição é a idéia de que, se o preço de um tipo de mercadoria for muito alto, os potenciais compradores encontrarão uma mercadoria substituta de preço mais baixo que atenda às suas necessidades. Por exemplo, se um jovem casal precisa de uma residência com dois quartos, ele pode substituir um condomínio com dois quartos e preço mais baixo do que uma casa isolada com dois quartos.

Recursos exclusivos de propriedade podem exigir ajustes ao usar a abordagem de comparação de vendas. Fatores como grandes melhorias, aparelhos atualizados, certos tipos de janelas e portas, layouts de piso e as condições gerais da propriedade podem resultar em um valor de avaliação superior ou inferior à média do mercado. Por exemplo, se um condomínio de um quarto é a única propriedade em um raio de 8 km que possui lareira, é provável que seu valor de avaliação seja um pouco maior do que as vendas concluídas em residências semelhantes. Da mesma forma, se a condição geral da propriedade for ruim em comparação com outras na mesma área, seu valor avaliado certamente será menor que a média.