Che cos'è un approccio di confronto delle vendite?
Un approccio di confronto delle vendite è uno dei modi in cui i periti immobiliari determinano il valore di una proprietà. Questo approccio è in genere utilizzato nelle vendite di immobili residenziali, ma può essere utilizzato anche per edifici commerciali. L'approccio del confronto delle vendite prende in considerazione il prezzo di vendita di proprietà simili situate nello stesso quartiere o nelle vicinanze. Vengono apportate modifiche per caratteristiche uniche o disposizioni legali.
Quando un perito immobiliare effettua una valutazione di un immobile utilizzando l'approccio del confronto delle vendite, in genere trarrà i prezzi di vendita effettivi dalle vendite di immobili precedenti. Queste vendite completate sono generalmente entro un certo periodo di tempo, come i precedenti 3-6 mesi. Una valutazione immobiliare eseguita secondo l'approccio del confronto delle vendite di solito considererà le vendite completate per proprietà simili. Ad esempio, una valutazione in corso su un condominio con una camera da letto non prenderà in considerazione le vendite completate per le case con cinque camere da letto.
Le vendite completate vengono solitamente prelevate da proprietà situate vicino o all'interno dello stesso quartiere. Ciò è dovuto al fatto che il valore di mercato può variare sostanzialmente da un quartiere all'altro, anche nella stessa città. Le valutazioni immobiliari effettuate secondo l'approccio del confronto delle vendite sono soggette ai concetti economici di offerta, domanda e sostituzione.
Quando l'offerta di proprietà è elevata e la domanda è bassa, i valori di mercato tendono a diminuire. Se l'offerta è bassa e la domanda è elevata, gli stessi valori di mercato saranno generalmente più elevati. La sostituzione è l'idea che se il prezzo di un tipo di bene è troppo elevato, i potenziali acquirenti troveranno un prodotto sostitutivo a prezzo più basso che soddisferà le loro esigenze. Ad esempio, se una giovane coppia ha bisogno di una residenza con due camere da letto, può sostituire un appartamento con due camere da letto con un prezzo inferiore rispetto a una casa indipendente con due camere da letto.
Le caratteristiche di proprietà uniche possono richiedere aggiustamenti quando si utilizza l'approccio del confronto delle vendite. Fattori quali importanti miglioramenti, elettrodomestici aggiornati, determinati tipi di finestre e porte, layout del pavimento e condizioni generali della proprietà possono comportare un valore di valutazione superiore o inferiore alla media del mercato. Ad esempio, se un condominio con una camera da letto è l'unica proprietà in un raggio di 5 miglia (8 km) che ha un camino, il suo valore di valutazione è probabilmente leggermente superiore alle vendite completate su residenze simili. Allo stesso modo, se le condizioni generali della proprietà sono scarse rispetto ad altre nella stessa area, il suo valore stimato sarà sicuramente inferiore alla media.