¿Qué es una segunda escritura de confianza?
Una segunda escritura de fideicomiso es un préstamo que se otorga contra el valor de una propiedad cuando ya existe dicho préstamo. Los préstamos para bienes inmuebles están numerados en función de la fecha en que se adjuntaron. Si un comprador de vivienda obtiene un préstamo bancario para comprar una casa, por ejemplo, ese préstamo se considera la escritura de fideicomiso principal o primera. Si el comprador luego obtiene otro préstamo para la misma propiedad, ese préstamo es la segunda escritura de fideicomiso. Las segundas escrituras de fideicomiso son de primera a primaria, y las escrituras primarias siempre deben pagarse primero. Por esta razón, una segunda escritura de fideicomiso se considera riesgosa y generalmente conlleva una tasa de interés alta.
Los títulos de fideicomiso son muy similares a las hipotecas. La mayoría de las veces, la ley local es lo que dicta si un prestatario utiliza una hipoteca o un instrumento fiduciario para garantizar una deuda. En los Estados Unidos, corresponde a los estados individuales identificarse como "estados hipotecarios" o "estados fiduciarios", con base en las leyes de propiedad real y bancarrota vigentes allí. La diferencia principal está en el número de partes involucradas.
En una situación hipotecaria, hay dos partes: el prestamista y el prestatario. En un fideicomiso, hay tres: el prestamista, el prestatario y un administrador, que posee el título de la propiedad en beneficio del propietario. La mayoría de las veces, particularmente con títulos comerciales de fideicomiso negociados a través de bancos u otras entidades grandes, el fiduciario y el prestamista son los mismos. A menudo es el caso, entonces, que las hipotecas y los fideicomisos funcionan indistintamente.
El uso más común para las escrituras de fideicomiso es asegurar capital para comprar propiedades. Las casas generalmente cuestan más de lo que un comprador puede pagar por adelantado, y una escritura de fideicomiso actúa como un pagaré que le da acceso al comprador a una cierta suma de dinero supeditada al reembolso en un horario específico, con intereses. Sin embargo, a menudo sucede que la cantidad de dinero que un prestamista está dispuesto a extender a un comprador es menor que la cantidad que el comprador necesita para comprar su casa deseada. En este caso, el prestamista puede solicitar una segunda escritura de fideicomiso, ya sea de otro prestamista comercial o del vendedor mismo. La segunda escritura de fideicomiso llenará la brecha entre el precio de compra y la cantidad de dinero prestada en la primera escritura de fideicomiso.
Los prestatarios también pueden solicitar una segunda escritura de confianza más adelante en el tiempo. Para la mayoría de las personas, una casa es la mayor parte de capital que poseen. Tomar un préstamo contra ese capital es una forma de liberar dinero que puede usarse para reparaciones o mejoras. A veces, el dinero de una escritura contra la propiedad también puede usarse para gastos totalmente ajenos a la casa, como pagar otras deudas o comprar un automóvil.
Las segundas acciones de confianza generalmente se otorgan con cadenas mucho más estrictas que las primeras acciones de confianza. Esto se debe al mayor riesgo para el prestamista de que el dinero nunca se devolverá. Los fideicomisos siempre deben devolverse en orden de concesión. Si un prestatario se declara en quiebra, por ejemplo, sus activos serán liquidados, y el primer fideicomiso debe pagarse en su totalidad antes de que un segundo tenedor del fideicomiso reciba cualquier pago.
El riesgo de ejecución hipotecaria también es algo que considerará una segunda escritura del prestamista fiduciario. Si el prestatario no cumple con el primer fideicomiso, ese primer propietario puede ejecutar la ejecución hipotecaria de la propiedad. Si esto sucede, todos los gravámenes menores, incluida cualquier segunda escritura de confianza, generalmente se erradican. Una segunda escritura del propietario del fideicomiso puede demandar al prestatario por el cumplimiento de los términos del fideicomiso, pero si el prestatario no puede pagar, una demanda generalmente no sirve de nada. Incluso un fallo ordenado por el tribunal contra un prestatario es prácticamente inaplicable si el prestatario es insolvente.