Qu'est-ce qu'un second acte de confiance?
Un deuxième acte de fiducie est un prêt consenti contre la valeur d’un bien alors qu’un tel prêt existe déjà. Les prêts pour des biens immobiliers sont numérotés en fonction de la date à laquelle ils ont été attachés. Si un acheteur de maison obtient un prêt bancaire pour acheter une maison, par exemple, ce prêt est considéré comme le principal ou le premier acte de confiance. Si l'acheteur obtient ultérieurement un autre prêt pour la même propriété, ce prêt est le deuxième acte de fiducie. Les seconds actes de confiance sont des actes de confiance inférieurs aux actes primaires, et un acte principal doit toujours être remboursé en premier. Pour cette raison, un second acte de confiance est considéré comme risqué et porte généralement un taux d'intérêt élevé.
Les actes de fiducie ressemblent beaucoup aux hypothèques. La plupart du temps, ce sont les lois locales qui déterminent si un emprunteur utilise un emprunt hypothécaire ou un instrument fiduciaire pour garantir une dette. Aux États-Unis, il appartient aux différents États de s'identifier comme «États hypothécaires» ou «États fiduciaires», sur la base des lois sur les biens immobiliers et la faillite en vigueur dans ce pays. La principale différence réside dans le nombre de parties impliquées.
Dans une situation hypothécaire, il y a deux parties: le prêteur et l'emprunteur. Dans une fiducie, il en existe trois: le prêteur, l’emprunteur et un fiduciaire, qui détient le titre de propriété pour le bien du propriétaire. La plupart du temps, en particulier avec des actes de fiducie commerciaux négociés par l'intermédiaire de banques ou d'autres grandes entités, le fiduciaire et le prêteur sont les mêmes. Il arrive souvent que les hypothèques et les fiducies fonctionnent de manière indistincte.
L’utilisation la plus courante des actes de fiducie consiste à obtenir du capital pour acheter une propriété. Les maisons coûtent généralement plus cher que ce qu’un acheteur peut se permettre de payer à l’avance, et un acte de fiducie consiste en un billet à ordre donnant à l’acheteur l’accès à une certaine somme d’argent conditionnelle à un remboursement selon un échéancier déterminé, avec intérêts. Cependant, il arrive souvent que le prêteur soit disposé à verser moins d'argent à un acheteur que ce dont il a besoin pour acheter la maison de son choix. Dans ce cas, le prêteur peut demander un deuxième acte de confiance, soit d'un autre prêteur commercial, soit du vendeur lui-même. Le deuxième acte de confiance comblera l’écart entre le prix d’achat et le montant prêté dans le premier acte de confiance.
Les emprunteurs peuvent également demander un deuxième acte de confiance plus tard. Pour la plupart des gens, une maison est la plus grande partie de leurs capitaux propres. Le fait de contracter un emprunt contre cette équité est un moyen de libérer de l’argent qui peut être utilisé pour des réparations ou des améliorations. Parfois, l'argent d'un acte contre une propriété peut également être utilisé pour des dépenses totalement indépendantes de la maison, comme le remboursement d'autres dettes ou l'achat d'une voiture.
Les seconds actes de confiance sont généralement accordés avec des conditions beaucoup plus strictes que les premiers actes de confiance. Cela est dû au risque accru pour le prêteur que l'argent ne soit jamais remboursé. Les fiducies doivent toujours être remboursées dans l'ordre de leur octroi. Par exemple, si un emprunteur fait faillite, ses actifs seront liquidés et la première fiducie devra être intégralement remboursée avant que le deuxième titulaire ne reçoive un paiement.
Le risque de forclusion est également quelque chose qu'un deuxième acte de fiducie de confiance prendra en considération. Si l'emprunteur est par défaut sur la première confiance, ce premier propriétaire peut saisir la propriété. Si cela se produit, tous les privilèges mineurs, y compris tout second acte de confiance, sont généralement supprimés. Un second acte du propriétaire de la fiducie peut poursuivre l'emprunteur pour violation des conditions de la fiducie, mais si l'emprunteur est incapable de payer, une action en justice ne sert généralement à rien. Même un jugement ordonné par un tribunal contre un emprunteur est pratiquement inopposable si l'emprunteur est insolvable.