Hvad er en anden tillidshandling?
En anden tillid er et lån, der ydes mod en ejendoms værdi, når et sådant lån allerede findes. Lån til fast ejendom er nummereret efter den dato, de har knyttet. Hvis en boligkøber f.eks. Får et banklån til at købe et hus, betragtes dette lån som den primære eller første tillidsakt. Hvis køberen senere får et andet lån for den samme ejendom, er dette lån den anden tillidsakt. Andet tillidshandlinger er junior til primære tillidshandlinger, og en primær handling skal altid betales først. Af denne grund betragtes en anden tillidsadgang som risikabel og bærer normalt en høj rente.
Tillidshandlinger ligner meget pantelån. Det meste af tiden er lokal lovgivning, der dikterer, om en låntager bruger et pantelån eller et tillidsinstrument til at garantere en gæld. I USA er det op til de enkelte stater at identificere enten som "realkreditstater" eller "tillidsstater", baseret på ejendoms- og konkurslovgivningen, der gælder der. Den primære forskel er i antallet af involverede parter.
I en pantesituation er der to parter: långiver og låntager. I en tillid er der tre: långiveren, låntageren og en administrator, der ejer ejendommen til ejendommen. Det meste af tiden, især med kommercielle tillidshandlinger, der er forhandlet gennem banker eller andre store enheder, er administratoren og långiveren den samme. Det er derfor ofte tilfældet, at pantelån og trusts fungerer adskillelig.
Den mest almindelige anvendelse til tillidsforbindelse er at sikre kapital til at købe ejendom. Huse koster generelt mere, end en køber har råd til at betale på forhånd, og en tillidshandling handler som en gældsbevis, der giver køberen adgang til en bestemt sum penge betinget af tilbagebetaling på en bestemt tidsplan med renter. Det sker dog ofte, at det beløb, som en långiver er villig til at udvide til en køber, er mindre end hvad køberen har brug for til at købe sit ønskede hjem. I dette tilfælde kan långiveren ansøge om en anden tillid, enten fra en anden kommerciel långiver eller fra sælgeren selv. Den anden tillidsakt vil udfylde kløften mellem købsprisen og det beløb, der er udlånt i den første tillidsakt.
Låntagere kan også ansøge om anden tillidshandlinger senere. For de fleste er et hus det største stykke egenkapital, de ejer. At tage et lån mod den egenkapital er en måde at frigøre penge, der kan bruges til reparationer eller forbedringer. Nogle gange kan penge fra et gerning mod ejendom også bruges til udgifter, der er helt uden tilknytning til hjemmet, som at betale andre gæld eller købe en bil.
Anden tillidshandlinger tildeles normalt med meget strammere strenge end første tillidshandlinger. Dette skyldes den øgede risiko for långiveren for, at pengene aldrig kan tilbagebetales. Trusts skal altid tilbagebetales i henhold til deres tildeling. Hvis en låntager for eksempel går konkurs, likvideres hans aktiver, og den første trust skal udbetales fuldt ud, før en anden trustindehaver modtager nogen betaling.
Risikoen for afskærmning er også noget, som en anden handling af tillid långiver vil overveje. Hvis låntager misligholder den første tillid, kan den første ejer afskærme ejendommen. Hvis dette sker, udryddes alle juniorlån, herunder enhver anden tillidsadgang, normalt. En anden gerning af tillidsejer kan sagsøge låntageren for opfyldelse af tillidsvilkårene, men hvis låntageren ikke er i stand til at betale, gør en retssag generelt lidt godt. Selv en retsafgjort dom mod en låntager er praktisk talt ikke tvangsfuldbyrdelig, hvis låntageren er insolvent.