Wat is een tweede vertrouwensakte?

Een tweede vertrouwensakte is een lening die wordt verstrekt tegen de waarde van een onroerend goed wanneer er al een dergelijke lening bestaat. Leningen voor onroerend goed zijn genummerd op basis van de datum waarop ze zijn bijgevoegd. Als een thuiskoper een banklening krijgt om bijvoorbeeld een huis te kopen, wordt die lening beschouwd als de primaire of eerste vertrouwensakte. Als de koper later nog een lening krijgt voor hetzelfde onroerend goed, is die lening de tweede akte van vertrouwen. Tweede daden van vertrouwen zijn ondergeschikt aan primaire daden van vertrouwen, en een primaire daad moet altijd eerst worden afbetaald. Om deze reden wordt een tweede vertrouwensakte als riskant beschouwd en heeft meestal een hoge rente.

Vertrouwensdaden lijken sterk op hypotheken. Meestal bepaalt de lokale wetgeving of een lener een hypotheek of een vertrouwensinstrument gebruikt om een ​​schuld te garanderen. In de Verenigde Staten is het aan individuele staten om zich te identificeren als "hypotheekstaten" of "truststaten" op basis van de daar geldende wetgeving inzake onroerend goed en faillissement. Het belangrijkste verschil zit in het aantal betrokken partijen.

In een hypotheeksituatie zijn er twee partijen: de kredietgever en de kredietnemer. In een trust zijn er drie: de geldschieter, de lener en een trustee, die eigenaar is van het onroerend goed ten behoeve van de eigenaar. Meestal zijn de trustee en de geldgever hetzelfde, vooral bij commerciële vertrouwenshandelingen die via banken of andere grote entiteiten zijn onderhandeld. Het is dan ook vaak het geval dat hypotheken en trusts niet te onderscheiden zijn.

Het meest gebruikelijke gebruik voor vertrouwen daden is het veiligstellen van kapitaal om onroerend goed te kopen. Huizen kosten over het algemeen meer dan een koper zich kan veroorloven om vooraf te betalen, en een vertrouwensakte fungeert als een promesse die de koper toegang geeft tot een bepaald bedrag dat afhankelijk is van terugbetaling volgens een bepaald schema, met rente. Het gebeurt echter vaak dat de hoeveelheid geld die een geldschieter bereid is uit te breiden naar een koper minder is dan wat de koper nodig heeft om zijn gewenste woning te kopen. In dit geval kan de geldschieter een tweede trustakte aanvragen, hetzij bij een andere commerciële geldgever of bij de verkoper zelf. De tweede akte van vertrouwen zal het gat opvullen tussen de aankoopprijs en de hoeveelheid geld die wordt geleend in de eerste akte van vertrouwen.

Leners kunnen ook later in de tijd een tweede vertrouwensakte aanvragen. Voor de meeste mensen is een huis het grootste deel van hun eigen vermogen. Een lening afsluiten tegen dat eigen vermogen is een manier om geld vrij te maken dat kan worden gebruikt voor reparaties of verbeteringen. Soms kan geld uit een akte tegen onroerend goed ook worden gebruikt voor uitgaven die helemaal niets met het huis te maken hebben, zoals het afbetalen van andere schulden of het kopen van een auto.

Tweede daden van vertrouwen worden meestal verleend met veel strakkere touwtjes dan eerste daden van vertrouwen. Dit komt door het verhoogde risico voor de kredietgever dat het geld nooit mag worden terugbetaald. Trusts moeten altijd worden terugbetaald in volgorde van toekenning. Als een kredietnemer bijvoorbeeld failliet gaat, worden zijn activa geliquideerd en moet de eerste trust volledig worden afgelost voordat een tweede trusthouder een betaling ontvangt.

Het risico van marktafscherming is ook iets dat een tweede akte van geldverstrekker zal overwegen. Als de lener in gebreke blijft bij het eerste vertrouwen, kan die eerste eigenaar het onroerend goed afsluiten. Als dit gebeurt, zijn alle junior pandrechten, inclusief elke tweede vertrouwensakte, meestal uitgeroeid. Een tweede akte van trusteigenaar kan de lener aanklagen voor de naleving van de trustvoorwaarden, maar als de lener niet in staat is te betalen, doet een rechtszaak over het algemeen weinig goed. Zelfs een rechterlijk vonnis tegen een kredietnemer is vrijwel niet uitvoerbaar als de kredietnemer insolvent is.