Co to jest drugi akt zaufania?
Drugim aktem zaufania jest pożyczka udzielana na podstawie wartości nieruchomości, gdy jedna taka pożyczka już istnieje. Pożyczki na nieruchomości są ponumerowane według daty ich zajęcia. Jeśli nabywca domu otrzyma na przykład pożyczkę bankową na zakup domu, pożyczka ta jest uważana za podstawowy lub pierwszy akt zaufania. Jeśli kupujący otrzyma później kolejną pożyczkę na tę samą nieruchomość, pożyczka ta jest drugim aktem zaufania. Drugie akty zaufania są mniejsze od pierwotnych aktów zaufania, a akt pierwotny musi zawsze zostać spłacony w pierwszej kolejności. Z tego powodu drugi akt zaufania jest uważany za ryzykowny i zwykle ma wysoką stopę procentową.
Umowy powiernicze są bardzo podobne do hipotek. Przez większość czasu lokalne prawo decyduje o tym, czy pożyczkobiorca korzysta z kredytu hipotecznego czy instrumentu powierniczego w celu zagwarantowania długu. W Stanach Zjednoczonych identyfikacja „stanów hipotecznych” lub „stanów zaufania” zależy od poszczególnych stanów na podstawie obowiązujących tam praw dotyczących nieruchomości i upadłości. Podstawowa różnica polega na liczbie zaangażowanych stron.
W sytuacji kredytu hipotecznego są dwie strony: pożyczkodawca i pożyczkobiorca. W trustu są trzy: pożyczkodawca, pożyczkobiorca i powiernik, który posiada tytuł własności nieruchomości na rzecz właściciela. Przez większość czasu, szczególnie w przypadku komercyjnych umów zaufania negocjowanych przez banki lub inne duże podmioty, powiernik i pożyczkodawca są tacy sami. Często zdarza się więc, że kredyty hipoteczne i trusty funkcjonują nierozróżnialnie.
Najczęstszym zastosowaniem umów powierniczych jest zabezpieczenie kapitału na zakup nieruchomości. Domy generalnie kosztują więcej, niż nabywca jest w stanie zapłacić z góry, a akt zaufania stanowi weksel gwarantujący nabywcy dostęp do pewnej sumy pieniędzy zależnej od zwrotu zgodnie z określonym harmonogramem, wraz z odsetkami. Często zdarza się jednak, że kwota pieniędzy, którą pożyczkodawca jest skłonny przekazać kupującemu, jest mniejsza niż kwota potrzebna nabywcy na zakup pożądanego domu. W takim przypadku pożyczkodawca może złożyć wniosek o drugi akt zaufania albo od innego komercyjnego pożyczkodawcy, albo od samego sprzedawcy. Drugi akt zaufania wypełni lukę między ceną zakupu a kwotą pożyczoną w pierwszym akcie zaufania.
Pożyczkobiorcy mogą również ubiegać się o drugie akty zaufania później. Dla większości ludzi dom to największy kapitał własny, jaki posiadają. Zaciągnięcie pożyczki z tego kapitału jest sposobem na uwolnienie pieniędzy, które można przeznaczyć na naprawy lub ulepszenia. Czasami pieniądze z czynu przeciwko nieruchomości mogą być również wykorzystane na wydatki całkowicie niezwiązane z domem, takie jak spłata innych długów lub zakup samochodu.
Drugie akty zaufania są zwykle udzielane z dużo ściślejszymi łańcuchami niż pierwsze akty zaufania. Wynika to z podwyższonego ryzyka dla pożyczkodawcy, że pieniądze nigdy nie zostaną zwrócone. Fundusze powiernicze muszą być zawsze spłacane w kolejności ich przyznania. Jeśli na przykład pożyczkobiorca zbankrutuje, jego aktywa zostaną zlikwidowane, a pierwszy trust musi zostać spłacony w całości, zanim drugi posiadacz trustu otrzyma jakąkolwiek płatność.
Ryzyko wykluczenia jest również czymś, co rozważa drugi akt pożyczkodawcy. Jeśli pożyczkobiorca nie wywiązuje się z pierwszego zobowiązania, pierwszy właściciel może przejąć nieruchomości. Jeśli tak się stanie, wszystkie młodsze zastawy, w tym każdy drugi akt zaufania, są zwykle eliminowane. Drugi akt właściciela zaufania może pozwać pożyczkobiorcę za spełnienie warunków zaufania, ale jeśli pożyczkobiorca nie jest w stanie spłacić, proces zazwyczaj nie przynosi pożytku. Nawet orzeczenie sądu przeciwko kredytobiorcy jest praktycznie niewykonalne, jeżeli kredytobiorca jest niewypłacalny.