Was ist ein zweiter Vertrauensvertrag?
Eine zweite Treuhandurkunde ist ein Darlehen, das gegen den Wert einer Immobilie gewährt wird, wenn bereits ein solches Darlehen besteht. Kredite für Immobilien sind nach dem Datum nummeriert, an dem sie beigefügt sind. Wenn ein Käufer von Eigenheimen ein Bankdarlehen erhält, um beispielsweise ein Haus zu kaufen, wird dieses Darlehen als erste oder erste Treuhandurkunde betrachtet. Wenn der Käufer später ein weiteres Darlehen für dieselbe Immobilie erhält, ist dieses Darlehen die zweite Treuhandurkunde. Zweite Taten des Vertrauens sind primären Taten des Vertrauens untergeordnet, und eine primäre Tat muss immer zuerst ausgezahlt werden. Aus diesem Grund wird eine zweite Vertrauensurkunde als riskant eingestuft und ist in der Regel mit einem hohen Zinssatz verbunden.
Treuhandgeschäfte sind Hypotheken sehr ähnlich. In den meisten Fällen bestimmt das örtliche Recht, ob ein Kreditnehmer eine Hypothek oder ein Treuhandinstrument zur Garantie einer Schuld einsetzt. In den Vereinigten Staaten ist es Sache der einzelnen Staaten, sich auf der Grundlage der dort geltenden Immobilien- und Insolvenzgesetze entweder als „Hypothekenstaat“ oder als „Truststaat“ auszuweisen. Der Hauptunterschied besteht in der Anzahl der beteiligten Parteien.
In einer Hypothekensituation gibt es zwei Parteien: den Kreditgeber und den Kreditnehmer. In einem Trust gibt es drei: den Kreditgeber, den Kreditnehmer und einen Treuhänder, der das Eigentum zum Wohle des Eigentümers besitzt. In den meisten Fällen sind Treuhänder und Kreditgeber identisch, insbesondere bei Geschäftsvertrauensurkunden, die über Banken oder andere große Unternehmen ausgehandelt werden. Hypotheken und Trusts funktionieren dann oft nicht mehr unterscheidbar.
Die häufigste Verwendung für Treuhandgeschäfte ist die Sicherung des Kapitals für den Kauf von Immobilien. Häuser kosten im Allgemeinen mehr, als sich ein Käufer leisten kann, um im Voraus zu zahlen, und eine Treuhandurkunde ist ein Schuldschein, der dem Käufer Zugang zu einem bestimmten Geldbetrag gewährt, der von einer Rückzahlung nach einem festgelegten Zeitplan mit Zinsen abhängig ist. Es kommt jedoch häufig vor, dass der Geldbetrag, den ein Kreditgeber einem Käufer zur Verfügung stellen möchte, geringer ist als der Betrag, den der Käufer zum Kauf seines gewünschten Eigenheims benötigt. In diesem Fall kann der Kreditgeber einen zweiten Treuhandvertrag entweder bei einem anderen gewerblichen Kreditgeber oder beim Verkäufer selbst beantragen. Die zweite Treuhandurkunde füllt die Lücke zwischen dem Kaufpreis und dem Geldbetrag, der in der ersten Treuhandurkunde verliehen wurde.
Kreditnehmer können auch zu einem späteren Zeitpunkt zweite Treuhandurkunden beantragen. Für die meisten Menschen ist ein Haus das größte Eigenkapital, das sie besitzen. Das Aufnehmen eines Darlehens gegen dieses Eigenkapital ist eine Möglichkeit, Geld freizusetzen, das für Reparaturen oder Verbesserungen verwendet werden kann. Manchmal kann Geld aus einer Tat gegen Eigentum auch für Ausgaben verwendet werden, die in keinem Zusammenhang mit dem Eigenheim stehen, wie zum Beispiel die Tilgung anderer Schulden oder den Kauf eines Autos.
Zweite Taten des Vertrauens werden normalerweise mit viel engeren Bedingungen gewährt als erste Taten des Vertrauens. Dies liegt an dem erhöhten Risiko für den Kreditgeber, dass das Geld möglicherweise nie zurückgezahlt wird. Trusts müssen immer in der Reihenfolge ihrer Gewährung zurückgezahlt werden. Wenn ein Kreditnehmer beispielsweise in Konkurs geht, wird sein Vermögen liquidiert, und der erste Trust muss vollständig ausgezahlt werden, bevor ein zweiter Trust-Inhaber eine Zahlung erhält.
Das Risiko der Zwangsvollstreckung ist auch etwas, das ein zweiter Akt des Kreditgebers in Betracht ziehen wird. Wenn der Kreditnehmer standardmäßig die erste Vertrauensstellung verwendet, kann dieser erste Eigentümer die Eigenschaft ausschließen. In diesem Fall werden in der Regel alle Grundpfandrechte, einschließlich etwaiger zweiter Vertrauensurkunden, beseitigt. Eine zweite Urkunde des Treuhandinhabers kann den Kreditnehmer auf Erfüllung der Treuhandbedingungen verklagen. Ist der Kreditnehmer jedoch nicht in der Lage zu zahlen, hilft eine Klage in der Regel wenig. Auch ein gerichtliches Urteil gegen einen Kreditnehmer ist bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers praktisch nicht vollstreckbar.