Was ist eine lebenslange Kappe?
Eine lebenslange Obergrenze ist der garantierte Höchstzinssatz, den ein Kreditgeber während der Laufzeit des Kredits für eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) berechnen kann. Der Zinssatz für einen ARM schwankt basierend auf einer Benchmark. Manchmal schwankt der Zinssatz so häufig wie jeden Monat. Um den Kreditnehmern zu gewährleisten, dass der Zinssatz für ihre Kredite niemals einen bestimmten Zinssatz überschreitet, legt der Kreditgeber eine Obergrenze fest, die dem festen Zinssatz zuzüglich eines bestimmten maximalen Prozentsatzes entspricht.
Kreditgeber gestalten verschiedene Kreditprodukte auf dem Wohnimmobilienmarkt, um den Bedürfnissen der Kreditnehmer gerecht zu werden. Zwei der Haupttypen von Hypothekenprodukten sind Pauschalhypotheken und ARMs. Pauschalhypotheken bieten dem Kreditnehmer einen einheitlichen Zinssatz, der für die Laufzeit des Kredits gültig bleibt und bis zu 15 oder 30 Jahre betragen kann. Diese Art des Darlehens gibt dem Darlehensnehmer Sicherheit hinsichtlich seiner regelmäßigen Darlehenszahlungen, kann jedoch auch ein Albatros sein, wenn in späteren Jahren Hypotheken mit niedrigerem Zinssatz zur Verfügung stehen.
Um den Kreditnehmer vor möglichen Zinssenkungen zu schützen, kann er stattdessen einen ARM abschließen. Ein ARM verwendet einen variablen Zinssatz, der an eine Benchmark gebunden ist, die mit den wirtschaftlichen Bedingungen des Landes, in dem der Kredit vergeben wird, steigt und fällt. Die Darlehensbedingungen bezeichnen eine beliebte ARM-Benchmark und einen festen Prozentsatz, der zu dem Benchmark-Prozentsatz hinzuaddiert wird, um jederzeit den tatsächlichen Zinssatz für die ARM zu ermitteln. In der Praxis kann die Benchmark beispielsweise zwischen zwei und drei Prozent schwanken, während der feste Satz für den ARM bei vier Prozent liegen kann. Dieses Szenario würde zu einem schwankenden Zinssatz für das Darlehen zwischen sechs und sieben Prozent führen.
Der Kreditgeber bietet die Möglichkeit, den Kreditnehmer vor einer volatilen Benchmark zu schützen, indem er eine lebenslange Obergrenze festlegt. Diese Obergrenze ist ein fester Höchstzinssatz, der für das Darlehen berechnet werden kann. Die lebenslange Begrenzung wird zur ARM-Rate addiert, um die maximale Rate zu bestimmen. Wenn der ARM-Satz vier Prozent und die lebenslange Obergrenze fünf Prozent beträgt, dürfen die Zinsen für das Darlehen neun Prozent nicht überschreiten, unabhängig davon, wie hoch die Benchmark ist. In der Praxis beträgt der maximale Zinssatz, den der Kreditgeber dem Kreditnehmer berechnen könnte, 9%, wenn die Benchmark für einen ARM mit einem Zinssatz von 4% und einer lebenslangen Obergrenze von 5% auf 6% ansteigt, obwohl die Benchmark tatsächlich ist erhöht den schwankenden Zinssatz auf 10%.