Cos'è un Lifetime Cap?
Un limite di durata è il tasso di interesse massimo garantito che un creditore può addebitare su un'ipoteca a tasso variabile (ARM) per tutta la durata del prestito. Il tasso di interesse su un ARM varia in base a un benchmark. A volte, il tasso di interesse oscilla frequentemente come ogni mese. Per assicurare ai mutuatari che il tasso di interesse sui loro prestiti non supererà mai un determinato tasso, il prestatore stabilisce un limite pari al tasso di prestito fisso più una certa percentuale massima.
I finanziatori progettano diversi prodotti di prestito nel mercato immobiliare residenziale per soddisfare le esigenze dei mutuatari. Due dei principali tipi di prodotti ipotecari sono mutui a tasso fisso e ARM. I mutui a tasso forfettario offrono al mutuatario un unico tasso di interesse che rimane in vigore per la durata del prestito, che può durare fino a 15 o 30 anni. Questo tipo di prestito fornisce al mutuatario certezza riguardo ai pagamenti periodici dei prestiti, ma può anche essere un albatro se i mutui a tasso di interesse più basso saranno disponibili negli anni successivi.
Per proteggere il mutuatario dalla possibilità che i tassi di interesse possano diminuire, può invece scegliere di stipulare un ARM. Un ARM utilizza un tasso di interesse variabile legato a un parametro di riferimento che aumenterà e diminuirà con le condizioni economiche nel paese in cui viene concesso il prestito. Le condizioni di prestito designano un popolare benchmark ARM e una percentuale fissa da aggiungere alla percentuale di benchmark per stabilire il tasso di interesse effettivo su ARM in qualsiasi momento. In pratica, il benchmark potrebbe oscillare tra il due e il tre percento, ad esempio, mentre il tasso fisso sull'ARM potrebbe essere fissato al quattro percento. Questo scenario comporterebbe un tasso di interesse fluttuante sul prestito tra il sei e il sette percento.
Il modo in cui il prestatore offre di proteggere il mutuatario da un benchmark volatile consiste nell'impostare un limite di durata. Questo limite funziona come un tasso di interesse massimo massimo che può essere addebitato sul prestito. Il limite di durata viene aggiunto alla frequenza ARM per determinare la frequenza massima. Se il tasso ARM è del quattro percento e il limite di durata è del cinque percento, l'interesse addebitato sul prestito non può superare il nove percento, indipendentemente da quanto sia elevato il benchmark. Ad esempio pratico, se il benchmark salisse al 6% per un ARM con un tasso di interesse del 4% e un limite di durata del 5%, il tasso di interesse massimo che il prestatore potrebbe addebitare al mutuatario sarebbe del 9%, anche se il benchmark in realtà aumenta il tasso di interesse fluttuante al 10%.