O que é uma segunda escritura de confiança?

Uma segunda escritura de confiança é um empréstimo concedido contra o valor de uma propriedade quando um empréstimo já existe. Os empréstimos para imóveis são numerados em termos da data em que foram anexados. Se um comprador de imóvel residencial obtém um empréstimo bancário para comprar uma casa, por exemplo, esse empréstimo é considerado a principal ou primeira ação de confiança. Se o comprador mais tarde conseguir outro empréstimo para a mesma propriedade, esse empréstimo será a segunda escritura de confiança. As segundas ações de confiança são juniores às principais ações de confiança, e uma ação primária deve sempre ser paga primeiro. Por esse motivo, um segundo ato de confiança é considerado arriscado e, geralmente, possui uma alta taxa de juros.

Ações de confiança são muito semelhantes às hipotecas. Na maioria das vezes, é a lei local que determina se um mutuário usa uma hipoteca ou instrumento de confiança para garantir uma dívida. Nos Estados Unidos, cabe aos estados individuais identificarem-se como "estados hipotecários" ou "estados de confiança", com base nas leis de propriedade e falência em vigor no país. A principal diferença está no número de partes envolvidas.

Em uma situação de hipoteca, há duas partes: o credor e o devedor. Em uma relação de confiança, existem três: o credor, o mutuário e um administrador, que detém o título da propriedade em benefício do proprietário. Na maioria das vezes, principalmente com ações comerciais de confiança negociadas por bancos ou outras grandes entidades, o administrador e o credor são os mesmos. É frequentemente o caso, então, que hipotecas e relações de confiança funcionam indistinguivelmente.

O uso mais comum para ações de confiança é garantir capital para comprar propriedades. Geralmente, as casas custam mais do que um comprador pode pagar antecipadamente, e uma escritura de confiança age como uma nota promissória que dá ao comprador acesso a uma certa quantia de dinheiro condicionada ao retorno em um horário especificado, com juros. Muitas vezes acontece, porém, que a quantidade de dinheiro que um credor está disposto a estender a um comprador é menor do que o que o comprador precisa para comprar sua casa desejada. Nesse caso, o credor pode solicitar uma segunda escritura de confiança, de outro credor comercial ou do próprio vendedor. A segunda ação de confiança preencherá a lacuna entre o preço de compra e a quantidade de dinheiro emprestado na primeira ação de confiança.

Os mutuários também podem solicitar segundas ações de confiança posteriormente. Para a maioria das pessoas, uma casa é a maior parte do patrimônio que elas possuem. Contratar um empréstimo contra esse patrimônio é uma maneira de liberar dinheiro que pode ser usado para reparos ou melhorias. Às vezes, o dinheiro de uma ação contra a propriedade também pode ser usado para despesas totalmente não relacionadas à casa, como pagar outras dívidas ou comprar um carro.

As segundas ações de confiança geralmente são concedidas com cordas muito mais rígidas do que as primeiras ações de confiança. Isso ocorre devido ao maior risco para o credor de que o dinheiro nunca possa ser devolvido. As relações de confiança devem sempre ser pagas de volta na ordem de sua concessão. Se um tomador falir, por exemplo, seus ativos serão liquidados e a primeira relação de confiança deverá ser paga integralmente antes que um segundo detentor de confiança receba qualquer pagamento.

O risco de encerramento também é algo que uma segunda ação de credor irá considerar. Se o mutuário usar como padrão a primeira relação de confiança, esse primeiro proprietário poderá encerrar a propriedade. Se isso acontecer, todos os ônus júnior, incluindo qualquer segundo ato de confiança, são geralmente erradicados. Uma segunda ação do proprietário do truste pode processar o mutuário pelo cumprimento dos termos do truste, mas se o mutuário não puder pagar, um processo geralmente faz pouco bem. Mesmo uma decisão judicial contra um mutuário é praticamente inexequível se o mutuário for insolvente.