Vad är en andra akt av förtroende?
En andra förtroende är ett lån som beviljas mot en fastighets värde när ett sådant lån redan finns. Lån för fastigheter är numrerade efter det datum de bifogade. Om en husköpare till exempel får ett banklån för att köpa ett hus, betraktas det lånet som det huvudsakliga, eller första, förtroendetshandlingen. Om köparen senare får ett annat lån för samma fastighet, är det lånet den andra förtroendedagen. Andra förtroendedjänster är junior till primära förtroendedåd, och en primär handling måste alltid betalas först. Av denna anledning anses en andra förtroendedåd vara riskabel och har vanligtvis en hög ränta.
Förtroendepapper liknar mycket inteckningar. Det mesta av tiden är lokal lag som dikterar om en låntagare använder en inteckning eller ett förtroendeinstrument för att garantera en skuld. I USA är det upp till enskilda stater att identifiera antingen ”hypoteksstater” eller ”förtroendestater”, baserat på lagstiftningen om fastigheter och konkurser som gäller där. Den främsta skillnaden är i antalet inblandade parter.
I en inteckningssituation finns det två parter: långivaren och låntagaren. I ett förtroende finns det tre: långivaren, låntagaren och en förvaltare som har äganderätten till fastigheten. För det mesta, särskilt med kommersiella förtroendeaktioner som förhandlas fram genom banker eller andra stora enheter, är förvaltaren och långivaren densamma. Ofta är det så att inteckningar och förtroenden fungerar oskiljaktigt.
Den vanligaste användningen för förtroendepapper är att säkra kapital för att köpa fastigheter. Hus kostar i allmänhet mer än en köpare har råd att betala i förskott, och en förtroendedom handlar om en skuldebrev som ger köparen tillgång till en viss summa pengar som är beroende av återbetalning enligt ett specifikt schema, med ränta. Det händer dock ofta att mängden pengar en långivare är villig att utöka till en köpare är mindre än vad köparen behöver för att köpa sitt önskade hem. I det här fallet kan långivaren ansöka om en andra förtroendedag, antingen från en annan kommersiell långivare eller från säljaren själv. Den andra förtroendeskylden kommer att fylla klyftan mellan inköpspriset och det belopp som lånats ut under den första förtroendedagen.
Låntagare kan också ansöka om andra förtroendedag senare i tiden. För de flesta är ett hus det största kapitalet de äger. Att ta ett lån mot det egna kapitalet är ett sätt att frigöra pengar som kan användas för reparationer eller förbättringar. Ibland kan pengar från en gärning mot egendom också användas för utgifter som är helt relaterade till hemmet, som att betala av andra skulder eller köpa en bil.
Andra förtroendets handlingar beviljas vanligtvis med mycket strängare strängar än de första förtroendets handlingar. Detta beror på den ökade risken för långivaren att pengarna aldrig får återbetalas. Förtroenden måste alltid betalas tillbaka för att de beviljas. Om en låntagare går i konkurs, till exempel, kommer hans tillgångar likvideras, och det första förtroendet måste betalas ut i sin helhet innan en andra trustinnehavare får någon betalning.
Risken för avskärmning är också något som en andra förtroende långivare kommer att överväga. Om låntagaren inte betalar det första förtroendet kan den första ägaren avskärma fastigheten. Om detta händer utrotas vanligtvis alla juniorförhållanden, inklusive eventuella andra förtroendeskyldningar. En andra akt av förtroendeägaren kan stämma låntagaren för att uppfylla förtroendevillkoren, men om låntagaren inte kan betala gör en stämning generellt lite bra. Till och med en dom som är beslutad mot en låntagare är praktiskt taget inte verkställbar om låntagaren är insolvent.