¿Qué es un plan tándem?
Un plan en tándem es un tipo de estrategia que hace posible que los profesionales de la construcción y los desarrolladores obtengan los fondos necesarios para crear viviendas públicas sin fines de lucro. Este tipo de acuerdo se utiliza dentro de los Estados Unidos e implica la extensión de lo que se conoce como préstamos en tándem a través de agencias afiliadas al gobierno federal. Esencialmente, el plan Tándem hace posible que la Asociación Nacional de Hipotecas del Gobierno, conocida popularmente como Ginnie Mae, compre hipotecas pendientes a tasas que están por debajo del valor de mercado actual. Ginnie Mae puede vender esas hipotecas a través de la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para el Hogar o Freddie Mac, o a través de la Asociación Federal de Hipotecas, también conocida como Fannie Mae. El resultado final es una mayor capacidad para construir viviendas públicas en áreas en las que hay escasez de viviendas y poner esas unidades a disposición de las personas que cumplen con los criterios básicos de calificación.
Para que un plan en tándem funcione, el solicitante debe recibir lo que se conoce como préstamo en tándem. Esencialmente, este es un préstamo que se extiende a una propiedad que ya conlleva algún tipo de obligación de deuda, y el saldo de los dos préstamos se consolida. Si bien un préstamo en tándem se puede usar para varios tipos de estrategias de préstamo fuera del alcance de un plan en tándem, el objetivo normalmente es ayudar a los propietarios potenciales a obtener financiamiento que sea asequible y dentro de las limitaciones de sus ingresos y presupuesto, lo que hace posible obtener más personas para convertirse en propietarios de viviendas.
Para participar en el plan Tandem, los constructores y desarrolladores deben cumplir con los criterios establecidos por Ginnie Mae para participar. El desarrollo debe estar en un área aprobada por la agencia y que cumpla con todos los códigos de construcción locales, así como con los estándares de calidad establecidos por Ginnie Mae. Además, el constructor o desarrollador también debe cumplir con los requisitos de crédito establecidos por la agencia y aceptar los términos de pago tal como los describe esa agencia. Si todo está en orden, el préstamo puede ser comprado por Ginnie Mae, luego reestructurado en una obligación de deuda que luego se puede vender a Freddie Mac o Fannie Mae.
Si bien el plan Tándem está asociado con la creación de viviendas públicas en los Estados Unidos, el enfoque tiene cierta semejanza con otras estrategias de vivienda pública utilizadas en otras naciones. Por lo general, la estructura del plan requerirá la compra de un préstamo por parte de una entidad gubernamental y la reventa de ese préstamo a otra entidad, haciendo posible que la vivienda pública brinde viviendas básicas para más ciudadanos. La practicidad del plan Tandem es una fuente constante de debate, con partidarios que sostienen que la intervención gubernamental es necesaria para garantizar que la vivienda esté disponible para hogares de bajos ingresos, y los detractores que sostienen que este enfoque puede ser manipulado de una manera que beneficie a algunos pero no necesariamente todos los ciudadanos que el plan pretendía apoyar.