¿Qué es una cuenta de depósito de garantía?
Una cuenta de depósito en garantía es una cuenta establecida para retener fondos antes del desembolso para un propósito particular. Los dos tipos de cuentas de depósito en garantía más comúnmente conocidas en los Estados Unidos están relacionadas con las transacciones inmobiliarias y la propiedad. El primero se establece para retener fondos, generalmente del comprador de la propiedad, hasta el momento en que la propiedad realmente se transfiere, momento en el cual se desembolsan los fondos. El segundo es establecido y mantenido por el prestamista hipotecario de una propiedad. El propietario realiza pagos regulares en esta cuenta para el impuesto a la propiedad y los pagos del seguro del propietario.
La cuenta de custodia mantenida junto con la compra de propiedad es establecida y mantenida por el abogado del comprador en algunas jurisdicciones y por un agente de custodia en otras. Cuando el comprador hace una oferta para comprar una propiedad, la oferta se acompaña de dinero en efectivo, que se mantiene en la cuenta de depósito en garantía hasta que se finaliza la venta y se cierra el depósito en garantía. Se realiza una contabilidad estricta de todos los fondos al momento del cierre, incluida la disposición de los fondos en custodia.
Cuando se compran bienes inmuebles, el propietario asume la obligación de pagar los impuestos inmobiliarios de manera oportuna. Además, la mayoría de las compañías hipotecarias requieren que el propietario compre y mantenga el seguro del propietario en la propiedad para protegerse contra pérdidas. Si los impuestos no se pagan cuando vencen, se puede colocar un gravamen fiscal en la casa por impuestos atrasados, lo que pone en peligro el interés de la compañía hipotecaria en la casa. Del mismo modo, si el seguro del propietario caduca y se produce una pérdida, la inversión de la compañía hipotecaria se ve igualmente comprometida. Por lo tanto, a la compañía hipotecaria le interesa asegurarse de que el impuesto a la propiedad y el seguro del propietario se paguen a tiempo y en su totalidad.
Para lograr esto, la mayoría de las compañías hipotecarias requerirán que el propietario realice pagos mensuales en una cuenta de depósito en garantía desde la cual se pagarán los impuestos y las primas del seguro. Cuando se emite la hipoteca por primera vez, el propietario paga una cantidad y emdash; generalmente dos meses de pago de impuestos e intereses y emdash; después de lo cual se realizan pagos mensuales regulares con el pago mensual de la hipoteca. Cuando vence la factura de impuestos o la prima del seguro, la compañía hipotecaria realiza el pago de la cuenta de depósito en garantía. Una ventaja de este tipo de acuerdo es que el propietario no tiene que preocuparse por hacer un seguimiento de esos pagos.
Una ventaja particular de pagar impuestos y seguros a través de una cuenta de depósito en garantía es que los pagos, cuando vencen, pueden poner a prueba el presupuesto del propietario, ya que las facturas de impuestos generalmente se deben pagar trimestralmente y las primas de seguro de propietarios generalmente se pagan anualmente. El sistema de custodia permite que el dinero se acumule en una cuenta intacta y libera al propietario de la vivienda de tener que reunir los fondos para pagar los seguros y los impuestos. Un inconveniente del sistema de custodia es que los fondos en custodia generalmente no pagan intereses al propietario, que técnicamente es el propietario de los fondos hasta que se desembolsan.
Los propietarios también deben revisar cuidadosamente sus estados de cuenta mensuales de la hipoteca y los estados periódicos de la actividad en la cuenta de depósito en garantía. Los errores en las cuentas de custodia no son infrecuentes, especialmente cuando las hipotecas se transfieren de un banco a otro, y si los errores no se detectan a tiempo, a menudo no hay recurso para el propietario.
Las cuentas de fideicomiso a veces se pueden establecer para otros fines. Por ejemplo, los fondos del préstamo para la construcción de una casa se mantendrán en depósito y se desembolsarán una vez que se completen las fases particulares de la construcción. Los fondos se mantienen en custodia para garantizar al constructor que realmente están disponibles, así como para garantizar que el trabajo se realice satisfactoriamente antes de que se liberen los fondos. De hecho, cada vez que el rendimiento o el pago es un problema, una opción es establecer una cuenta de custodia bajo la custodia de un tercero de confianza, que se liberará tras un rendimiento satisfactorio.