Co je vázaný účet?
Úvěrový účet je účet zřízený k držení prostředků před výplatou pro určitý účel. Dva typy vázaných účtů, které jsou v USA nejčastěji známy, se týkají transakcí s nemovitostmi a vlastnictví. První z nich je zřízen tak, aby držel prostředky, obvykle od kupujícího nemovitosti, až do okamžiku, kdy se vlastnictví skutečně převede, kdy jsou prostředky vyplaceny. Druhý je založen a udržován hypotečním věřitelem nemovitosti. Majitel domu na tento účet provádí pravidelné platby daně z nemovitosti a pojištění majitele domu.
Účet úschovy vedený ve spojení s nákupem nemovitosti je zřízen a veden právníkem kupujícího v některých jurisdikcích a agentem úschovy v jiných. Když kupující učiní nabídku na koupi nemovitosti, je nabídka doprovázena seriózními penězi, které jsou drženy na účtu úschovy, dokud není prodej dokončen a úschova není uzavřena. V okamžiku uzavření se provede přísné zaúčtování všech fondů, včetně dispozice s prostředky v úschově.
Při koupi nemovitosti přebírá vlastník povinnost včas zaplatit daně z nemovitostí. Kromě toho většina hypotečních společností vyžaduje, aby majitel domu kupoval a udržoval pojištění vlastníka domu na ochranu před ztrátou. Pokud nejsou daně zaplaceny v době splatnosti, může být do domu vloženo zástavní právo k dani ze zpětného zdanění, což ohrožuje zájem hypoteční společnosti o dům. Obdobně, pokud pojištění majitele domu zanikne a dojde ke ztrátě, je podobně ohrožena investice hypoteční společnosti. Je tedy v zájmu hypoteční společnosti zajistit, aby daň z nemovitosti a pojištění majitele domu byly placeny včas a v plné výši.
K dosažení tohoto cíle bude většina hypotečních společností vyžadovat, aby majitel domu provedl měsíční platby na vázaný účet, ze kterého budou zaplaceny daně a pojistné. Při prvním vydání hypotéky zaplatí majitel domu částku & emdash; obvykle dvouměsíční platby daní a úroků & emdash; poté se provádějí pravidelné měsíční platby s měsíční splátkou hypotéky. Je-li splatný daňový doklad nebo pojistné, provádí hypoteční společnost platbu z vázaného účtu. Výhodou tohoto uspořádání je, že majitel domu se nemusí starat o sledování těchto plateb.
Zvláštní výhoda placení daní a pojištění prostřednictvím vázaného účtu je v tom, že platby, pokud jsou splatné, mohou zatěžovat rozpočet majitele domu, protože daňové účty jsou obecně splatné čtvrtletně a pojistné majitele domu je obvykle splatné ročně. Systém úschovy umožňuje peníze stavět na nedotčeném účtu a zbavuje majitele domu nutnosti shromažďovat prostředky na placení pojištění a daní. Nevýhodou systému úschovy je to, že prostředky v úschově obecně neplatí úrok majiteli domu, který je technicky vlastníkem prostředků, dokud nejsou vyplaceny.
Majitelé domů musí také pečlivě zkontrolovat své měsíční hypoteční výpisy a pravidelné výpisy o činnosti na vázaném účtu. Chyby na vázaných účtech nejsou neobvyklé, zejména pokud se hypotéky přenášejí z jedné banky do druhé, a pokud se chyby nezachytí včas, majitel domu často nemá nárok.
Vázané účty mohou být někdy zřízeny pro jiné účely. Například půjčky na výstavbu domu budou drženy v úschově a budou vyplaceny po dokončení jednotlivých fází výstavby. Prostředky jsou drženy v úschově, aby se zajistilo, že tvůrce je skutečně k dispozici, a aby se zajistilo, že práce bude provedena uspokojivě před uvolněním prostředků. Ve skutečnosti, kdykoli je problémem buď výkon nebo platba, je možností zřídit vázaný účet ve úschově důvěryhodné třetí strany, který bude uvolněn po uspokojivém plnění.