Hva er en escrow-konto?
En escrow-konto er en konto som er opprettet for å holde midler før utbetaling for et bestemt formål. De to typene escrow-kontoer som er mest kjent i USA, er begge relatert til eiendomstransaksjoner og eierskap. Den første er etablert for å holde midler, vanligvis fra kjøper av eiendommer, til det tidspunktet hvor eierskapet faktisk overføres, på hvilket tidspunkt midlene blir utbetalt. Det andre er etablert og vedlikeholdt av pantelån til en eiendom. Huseieren foretar regelmessige innbetalinger til denne kontoen for eiendomsskatt og huseiers forsikringsutbetalinger.
Escrow-kontoen som opprettholdes i forbindelse med kjøp av eiendom, blir opprettet og vedlikeholdt av kjøperens advokat i noen jurisdiksjoner, og av en escrow-agent i andre. Når kjøperen gir et tilbud om å kjøpe en eiendom, ledsages tilbudet av alvorlige penger, som blir holdt på escrow-kontoen til salget er avsluttet og sperren er stengt. En streng regnskapsføring av alle fondene blir gitt på tidspunktet for stengingen, inkludert disponering av midlene i sperret.
Når eiendom kjøpes, påtar eier seg en forpliktelse til å betale eiendomsskatt på rett tid. I tillegg krever de fleste kredittforetak at huseieren kjøper og opprettholder huseiers forsikring på eiendommen for å beskytte mot tap. Hvis skatten ikke blir betalt når den forfaller, kan en skattelovgivning plasseres på huset for tilbakebetaling av skatt, noe som medfører fare for at kredittforetakets interesse i huset. Likeledes, hvis huseiers forsikring bortfaller og tap oppstår, blir panteselskapets investering på lignende måte satt i fare. Dermed er det i kredittforetakets interesse å sørge for at eiendomsskatt og huseierforsikring blir betalt til rett tid og i sin helhet.
For å oppnå dette, vil de fleste kredittforetak kreve at huseieren foretar månedlige utbetalinger til en sperrekonto som skatter og forsikringspremier vil bli betalt fra. Når pantelånet først utstedes, betaler huseieren et beløp & emdash; vanligvis to måneders skatt og rentebetaling & emdash; hvoretter ordinære månedlige betalinger utføres med den månedlige pantebetalingen. Når skatteregningen eller forsikringspremien forfaller, utbetales kredittforetaket ut av sperrekontoen. En fordel med denne typen ordninger er at huseieren ikke trenger å være opptatt av å holde oversikt over disse betalingene.
En spesiell fordel med å betale skatt og forsikring gjennom en sperrekonto er at utbetalingene, når de forfaller, kan sette en belastning på huseierens budsjett, siden skatteregninger vanligvis skyldes kvartalsvis og huseiers forsikringspremier vanligvis betales årlig. Spaltesystemet lar pengene bygge inn en uberørt konto og avlaster huseieren fra å måtte samle inn midlene for å betale forsikring og skatt. En ulempe med escrow-systemet er at midler i escrow generelt ikke betaler renter til huseieren, som teknisk sett er eieren av midlene før de blir utbetalt.
Huseiere må også nøye gjennomgå de månedlige utlånsoppgavene og periodiske uttalelsene om aktiviteten på sperrekontoen. Feil i escrow-kontoer er ikke uvanlig, spesielt når pantelån overføres fra en bank til en annen, og hvis feil ikke blir fanget i tide, er det ofte ikke noe tiltak for huseieren.
Noen ganger kan det opprettes escrow-kontoer for andre formål. For eksempel vil utbytte for bygging av hus holdes i sperretak og utbetales etter fullføring av bestemte faser av konstruksjonen. Midlene holdes i escrow for å garantere for byggherren at de faktisk er tilgjengelige, samt for å sikre at arbeidet blir utført tilfredsstillende før midlene frigjøres. Faktisk, når enten ytelse eller betaling er et problem, er et alternativ å etablere en sperret konto i varetekt for en pålitelig tredjepart, som skal frigjøres ved tilfredsstillende ytelse.