Hvad er en Escrow-konto?
En escrow-konto er en konto, der er oprettet for at holde penge inden udbetaling til et bestemt formål. De to typer escrow-konti, der oftest er kendt i USA, er begge relateret til fast ejendomstransaktioner og ejerskab. Den første er etableret for at besidde midler, som regel fra køber af ejendom, indtil det tidspunkt, hvor ejerskabet faktisk overføres, på hvilket tidspunkt midlerne udbetales. Den anden oprettes og vedligeholdes af en pantelån hos en ejendom. Husejeren foretager regelmæssige betalinger til denne konto for ejendomsskat og husejers forsikringsbetalinger.
Escrow-kontoen opretholdt i forbindelse med køb af ejendom oprettes og vedligeholdes af køberens advokat i nogle jurisdiktioner og af en escrow-agent i andre. Når køberen afgiver et tilbud om at købe en ejendom, ledsages tilbuddet af alvorlige penge, der opbevares på escrow-kontoen, indtil salget er afsluttet, og escrow er lukket. Der foretages en nøje bogføring af alle midler på tidspunktet for lukningen, inklusive disponering af midlerne i escrow.
Ved køb af fast ejendom påtager ejeren sig en forpligtelse til at betale ejendomsskatter rettidigt. Derudover kræver de fleste prioritetsselskaber, at husejeren køber og opretholder husejers forsikring på ejendommen for at beskytte mod tab. Hvis skatten ikke betales ved forfald, kan en skattelovgivning placeres på huset for tilbagebetaling, hvilket bringer prioritetsselskabets interesse i huset i fare. Ligeledes, hvis husejers forsikring bortfalder, og der opstår et tab, bringes panteselskabets investering på lignende måde i fare. Det er således i prioritetsselskabets interesse at sikre sig, at ejendomsskat og husejers forsikring betales rettidigt og fuldt ud.
For at opnå dette kræver de fleste realkreditinstitutter, at husejeren foretager månedlige betalinger til en escrow-konto, hvorfra skatter og forsikringspræmier vil blive betalt. Når prioritetslånet udstedes første gang, betaler boligejer et beløb & emdash; normalt to måneders skat og rentebetalinger & emdash; hvorefter der foretages regelmæssige månedlige betalinger med den månedlige pantebetaling. Når skatteregningen eller forsikringspræmien forfalder, foretages betaling af prioritetsselskabet fra spærrekontoen. En fordel ved denne form for ordning er, at husejeren ikke behøver at være opmærksom på at holde styr på disse betalinger.
En særlig fordel ved at betale skat og forsikring gennem en escrow-konto er, at betalingerne, når de forfalder, kan lægge belastning på husejers budget, da skatteregninger normalt forfalder kvartalsvis, og husejers forsikringspræmier betales normalt årligt. Escrow-systemet lader pengene opføre en uberørt konto og aflaster husejeren fra at skulle samle midlerne for at betale forsikring og skat. En ulempe med escrow-systemet er, at midler i escrow generelt ikke betaler renter til husejeren, som teknisk set er ejeren af midlerne, indtil de er udbetalt.
Husejere skal også nøje gennemgå deres månedlige prioritetsopgørelser og periodiske erklæringer om aktiviteten på escrow-kontoen. Fejl i escrow-konti er ikke ualmindeligt, især når der overføres prioritetslån fra en bank til en anden, og hvis der ikke bliver fanget fejl i tide, er der ofte ingen mulighed for husejeren.
Escrow-konti kan undertiden oprettes til andre formål. F.eks. Vil udbytte af lån til bygning af et hus blive holdt i depot og udbetalt efter afslutningen af bestemte faser af konstruktionen. Midlerne holdes i escrow for at garantere for bygherren, at de faktisk er tilgængelige, samt for at sikre, at arbejdet udføres tilfredsstillende, før midlerne frigives. Faktisk, når enten ydelse eller betaling er et problem, er en mulighed at oprette en escrow-konto i forvaring af en betroet tredjepart, der frigives ved tilfredsstillende ydeevne.