Vad är ett Escrow-konto?
Ett spärrkonto är ett konto som inrättas för att inneha medel innan utbetalning för ett visst syfte. De två typerna av spärrkonton som är mest kända i USA är båda relaterade till fastighetstransaktioner och ägande. Den första är etablerad för att inneha medel, vanligtvis från köparen av fastigheter, till den tidpunkt då ägandet faktiskt överförs, vid vilket tillfälle utbetalas. Den andra upprättas och upprätthålls av en fastighetslån. Husägaren betalar regelbundet in på detta konto för fastighetsskatt och husägares försäkringsbetalningar.
Spärrkontot som upprätthålls i samband med köp av fastighet upprättas och upprätthålls av köparens advokat i vissa jurisdiktioner och av en spärragent i andra. När köparen ger ett erbjudande om att köpa en fastighet åtföljs erbjudandet av allvarliga pengar, som hålls på spärrkontot tills försäljningen är klar och spärren stängs. En strikt redovisning av alla fonder redovisas vid stängningstillfället, inklusive fördelningen av fonderna i escrow.
När fastigheter köps påtar sig ägaren en skyldighet att betala fastighetsskatter i tid. Dessutom kräver de flesta bolån att husägaren köper och upprätthåller husägarens försäkring på fastigheten för att skydda mot förlust. Om skatterna inte betalas när de förfaller kan en skattekredit placeras på huset för tillbaka skatter, vilket äventyrar bolånets intresse i huset. Likaså, om husägarens försäkring förfaller och en förlust inträffar, hotas bolånets investering på liknande sätt. Det är alltså i hypoteksföretagets intresse att se till att fastighetsskatt och husägarförsäkring betalas i tid och i sin helhet.
För att uppnå detta kommer de flesta bolån att kräva att husägare betalar månatliga betalningar till ett spärrkonto från vilket skatter och försäkringspremier kommer att betalas. När inteckningen först utfärdas betalar husägaren ett belopp & emdash; vanligtvis två månaders skatt och räntebetalningar & emdash; varefter vanliga månatliga betalningar görs med den månatliga inteckning. När skatteräkningen eller försäkringspremien förfaller, betalas inteckning av bolån från spärrkontot. En fördel med denna typ av arrangemang är att husägaren inte behöver vara bekymrad över att hålla reda på dessa betalningar.
En särskild fördel med att betala skatter och försäkringar via ett spärrkonto är att betalningarna, när de förfaller, kan påverka husägarens budget, eftersom skatteräkningar vanligtvis förfaller kvartalsvis och husägarens försäkringspremier vanligtvis betalas årligen. Spärrsystemet låter pengarna bygga in ett orört konto och befriar husägaren att behöva samla in pengar för att betala försäkringar och skatter. En nackdel med escrow-systemet är att medel i escrow i allmänhet inte betalar ränta till husägaren, som är tekniskt ägaren av fonderna tills de betalas ut.
Husägare måste också noggrant granska sina månatliga inteckningsuppgifter och periodiska uttalanden om aktiviteten på spärrkontot. Fel i spärrkonton är inte ovanliga, speciellt när inteckningar överförs från en bank till en annan, och om fel inte fångas i tid, finns det ofta inget för husägare.
Escrow-konton kan ibland upprättas för andra ändamål. Till exempel kommer lånens intäkter för byggande av ett hus att hållas i spärr och utbetalas vid slutförandet av vissa faser i byggandet. Fonderna hålls i escrow för att garantera för byggaren att de faktiskt finns tillgängliga, samt för att säkerställa att arbetet utförs på ett tillfredsställande sätt innan medlen släpps. I själva verket, när antingen prestanda eller betalning är ett problem, är ett alternativ att upprätta ett spärrkonto i vård av en betrodd tredje part, som ska släppas vid tillfredsställande resultat.