¿Qué es una hipoteca de propiedad de inversión?

Investment Real Estate es propiedad, residencial o comercial, que se utiliza con fines de alquiler. A menos que una persona tenga suficiente efectivo para pagar la propiedad, generalmente deberá obtener un préstamo, llamado una hipoteca de propiedad de inversión, para completar la compra. Los tipos más comunes de hipotecas son préstamos de tasa fija, hipotecas de velocidad ajustables (brazos) y préstamos con globos.

Una hipoteca de propiedad de inversión de tasa fija es una que cobra una tasa de interés establecida durante toda la duración del préstamo. Este tipo de préstamo a menudo se prefiere porque el monto de pago consistente facilita el presupuesto. El período de préstamo puede establecerse para cualquier duración acordada por ambas partes, pero los incrementos más utilizados son 15, 20 y 30 años. Los préstamos a corto plazo tienen pagos mayores pero tasas de interés más bajas ya que los prestamistas consideran que estos préstamos son menos riesgosos. Un inversor que está más preocupado por mantener el pago bajo y mejorar su flujo de efectivo inmediato puede optar por un plazo a largo plazo.

El brazo es unOtra hipoteca de propiedad de inversión que puede ser atractiva para un prestatario debido a las tasas de interés introductorias más bajas. Este tipo de hipoteca está vinculada al valor de un índice financiero, y las tasas se elevarán o reducirán periódicamente para reflejar las fluctuaciones en el mercado. La ventaja para el prestamista es que el titular de la hipoteca es la parte que conlleva el riesgo de cambios en el costo del dinero, mientras que el prestamista conlleva este riesgo en un préstamo convencional.

Un préstamo con globo se usa principalmente si un comprador tiene la intención de poseer la propiedad por un período de tiempo limitado, planes para refinanciar o espera recibir una gran afluencia de efectivo al final del plazo. Este préstamo tiene tasas de interés más bajas y no amortiza el monto total, por lo que el pago es más bajo hasta que el pago del globo se debe, generalmente en cinco a siete años. Muchos préstamos con globos llevan una opción para convertirse a una hipoteca de tasa fija en el CURTasa de mercado de alquiler cuando se vence el globo.

Las tasas de interés en una hipoteca de propiedad de inversión son generalmente un poco más altas que las cobradas por una residencia personal, principalmente porque una persona tiene menos probabilidades de incumplir un préstamo para su propia casa que en una propiedad de inversión. Además, la cantidad de efectivo de reserva requerida a menudo es mayor que en una compra de residencia personal. En general, un prestamista requerirá que una persona que busca una hipoteca de propiedad de inversión tenga el equivalente de seis meses de pagos en reservas de efectivo.

Otras consideraciones financieras son la relación deuda / ingreso del comprador (DTI), los puntajes de crédito y la relación préstamo-valor. DTI se calcula agregando todas las obligaciones mensuales y dividiendo el total por el ingreso mensual bruto. Si el comprador tiene otras propiedades de alquiler que tienen un flujo de efectivo negativo, entonces el monto negativo se considerará deuda al calcular el DTI. Si las otras propiedades tienen un flujo de efectivo positivo, entonces la ganancia puede serLos ingresos considerados siempre que el comprador pueda corroborar un historial de rentabilidad. Cuando se calcula el alquiler de la propiedad de inversión propuesta para una hipoteca de propiedad de inversión, el prestamista solo incluirá el 75% de las rentas esperadas para acomodar posibles vacantes.

Muchos prestamistas requieren un pago inicial del 20% antes de aprobar una hipoteca de propiedad de inversión. Sin embargo, otros pueden estar dispuestos a permitir que un comprador obtenga parte de ese pago inicial a través de una segunda hipoteca o línea de crédito de capital. Los prestamistas a veces limitan el tipo de propiedad que financiarán; Por ejemplo, algunos no pueden financiar conversiones de condominios, y otras solo pueden financiar unidades comerciales. Una persona que está considerando comprar una propiedad de inversión no solo debe investigar el mercado inmobiliario, sino también las opciones de financiación en su área.