¿Qué es una hipoteca de propiedad de inversión?
La inversión inmobiliaria es propiedad, residencial o comercial, que se utiliza para fines de alquiler. A menos que una persona tenga suficiente efectivo para pagar la propiedad, generalmente necesitará obtener un préstamo, llamado hipoteca de propiedad de inversión, para completar la compra. Los tipos más comunes de hipotecas son préstamos a tasa fija, hipotecas a tasa ajustable (ARM) y préstamos globales.
Una hipoteca de propiedad de inversión de tasa fija es aquella que cobra una tasa de interés fija por toda la duración del préstamo. A menudo se prefiere este tipo de préstamo porque el monto de pago constante facilita el presupuesto. El período del préstamo puede establecerse para cualquier duración acordada por ambas partes, pero los incrementos más utilizados son 15, 20 y 30 años. Los préstamos a corto plazo tienen pagos más grandes pero tasas de interés más bajas ya que los prestamistas consideran que estos préstamos son menos riesgosos. Un inversor que está más preocupado por mantener el pago bajo y mejorar su flujo de caja inmediato puede optar por un plazo más largo.
El ARM es otra hipoteca de propiedad de inversión que puede ser atractiva para un prestatario debido a las tasas de interés introductorias más bajas. Este tipo de hipoteca está vinculado al valor de un índice financiero, y las tasas se subirán o bajarán periódicamente para reflejar las fluctuaciones en el mercado. La ventaja para el prestamista es que el titular de la hipoteca es la parte que corre el riesgo de cambios en el costo del dinero, mientras que el prestamista corre este riesgo en un préstamo convencional.
Un préstamo global se usa principalmente si un comprador tiene la intención de ser propietario de la propiedad por un período de tiempo limitado, planea refinanciar o espera recibir una gran afluencia de efectivo al final del plazo. Este préstamo tiene tasas de interés más bajas y no amortiza el monto total, por lo que el pago es menor hasta el vencimiento del pago global, generalmente en cinco a siete años. Muchos préstamos globales tienen la opción de convertirse en una hipoteca de tasa fija a la tasa actual del mercado cuando vence el plazo.
Las tasas de interés en una hipoteca de propiedad de inversión son generalmente un poco más altas que las que se cobran por una residencia personal, principalmente porque es menos probable que una persona no cumpla con el préstamo de su propia casa que con una propiedad de inversión. Además, la cantidad de efectivo de reserva requerida a menudo es mayor que en una compra de residencia personal. En general, un prestamista requerirá que una persona que busca una hipoteca de propiedad de inversión tenga el equivalente a seis meses de pagos en reservas de efectivo.
Otras consideraciones financieras son la relación deuda-ingreso (DTI) del comprador, los puntajes de crédito y la relación préstamo-valor. DTI se calcula sumando todas las obligaciones mensuales y dividiendo el total por el ingreso mensual bruto. Si el comprador tiene otras propiedades de alquiler que tienen un flujo de caja negativo, el monto negativo se considerará deuda al calcular el DTI. Si las otras propiedades tienen un flujo de caja positivo, entonces la ganancia puede considerarse ingreso siempre que el comprador pueda justificar un historial de rentabilidad. Cuando se calcula el alquiler de la propiedad de inversión propuesta para una hipoteca de propiedad de inversión, el prestamista solo incluirá el 75% de las rentas esperadas para acomodar posibles vacantes.
Muchos prestamistas requieren un pago inicial del 20% antes de aprobar una hipoteca de propiedad de inversión. Otros, sin embargo, pueden estar dispuestos a permitir que un comprador obtenga parte de ese pago inicial a través de una segunda hipoteca o línea de crédito de capital. Los prestamistas a veces limitan el tipo de propiedad que financiarán; por ejemplo, algunos pueden no financiar conversiones de condominios, y otros solo pueden financiar unidades comerciales. Una persona que está considerando comprar una propiedad de inversión no solo debe investigar el mercado inmobiliario, sino también las opciones de financiamiento en su área.